6.17 부동산 정책 법인규제
그동안 수많은 부동산 정책이 발표되었지만 법인을 집중적으로 콕 찍어 펀치를 날린 정책은 여태까지 없다고 보입니다.
이번 2020년 6월 17일 발표된 주택시장 안정을 위한 관리방안에서 나온 부동산법인의 규제내용은 법인투자자들에게는 심히 큰 충격으로 다가올 만큼 많은 내용이 포함되어 있습니다.
아무래도 정부의 목적은 부동산 법인투자의 실익이 없도록 만드는 것이 목적이지 않았을까 싶습니다.
차례차례 살펴보겠습니다.
1. 주택담보대출 금지
현재 규제지역내 주택매매. 임대 사업자 주택담보대출은 LTV 20~50%, 비규제 지역 주택담보대출은 LTV 규제가 없었습니다.
2020년 7월 1일 이후부터는 모든지역에서 (= 규제지역이나 비규제 지역이나 가릴 것 없이) 개인이나 법인사업자 모두 주택매매사업자 임대사업자는 주택담보대출이 금지됩니다.
시행시기는 2020년 7월 1일 이후부터 신규대출 신청분부터 적용이 됩니다.
단, 2020년 7월 1일 이전 제도 시행 전에 주택매매계약(가계약은 포함하지 않음)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출신청 접수를 완료한 차주 등에 대해서는 이전 규정을 적용합니다.
2. 종합부동산세 종부세 공제
일반적으로 종합부동산세를 계산할 때는 보유하고 있는 부동산 공시 가격 총합에서 차감을 해주는 종합부동산세 공제라는 것이 있습니다.
예전 포스팅에서 종합부동산세 계산구조에 대해서 설명을 해두었습니다.
2019/12/21 - [부동산과 세무] - 주택 안정화 방안 이후 주택 종합부동산세(종부세) 인상
6억 원이라는 큰 금액을 차감해주니 세금 절감 효과가 있었죠.
개인이라면 6억 (1세대 1 주택이라면 9억), 법인도 6억까지 공제를 해주어서 종합부동산세를 절세하고자 하는 분들은 법인명의로 6억이 넘지 않게 여러 법인을 설립해서 종합부동산세를 내지 않도록 계획하시는 분들도 계셨습니다.
앞으로 법인은 무조건 종합부동산세 공제가 적용이 되지 않습니다.
이 정책은 생각보다 파급력이 큽니다.
법인이 주택 3채 이상을 가지고 있다고 가정하였을 때 공시 가격의 합이 3억원이 되는 부동산을 보유한 법인은 1200만원가량, 공시가격 합이 6억원이 되는 부동산을 보유한 법인은 2400만원 가량 종합부동산세를 납부한다고 하네요.
이전에는 공시가격의 합이 6억 원까지는 종합부동산세를 납부하지 않았는데 갑자기 천만 원, 이천만 원에 달하는 종합부동산세를 납부하게 된다면 당해연도에 매도/임대수익이 없는 분들은 큰 부담이 될 것입니다.
개인명의 법인명의를 동시에 가지고 투자를 하시는 분들은 개인명의의 종합부동산세와 법인명의의 종합부동산세를 동시에 납부하게 되니 체감하는 충격이 더 클 것으로 예상이 됩니다.
시행시기는 2021년도 종합부동산세부터 적용이 됩니다.
종합부동산세 부과기준일은 6월 1일이기 때문에 그 전에 법인명의의 물건이 시장에 많이 나올 거라 많은 분들이 예측을 하고 있습니다.
2020/04/06 - [부동산과 세무] - [부동산 절세] 재산세 종부세 과세기준일/납부 기준일
3. 법인 보유 주택 종부세율 인상
앞으로는 법인의 종부세율을 단일 최고세율인 3%, 4%를 적용할 방침입니다.
2 주택 이하(조정대상지역 내 1 주택 이하 포함) : 3%
3 주택 이상(조정대상지역 내 2 주택 포함) : 4%
법인의 사원용 주택이나 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 앞으로도 유지가 될 것이라 합니다.
법인의 종부세율 인상 시행시기는 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용이 됩니다.
4. 8년 장기임대주택 종부세 과세
현재는 법인이 보유한 8년 장기임대등록 주택(수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하)은 종합부동산세를 비과세 해주고 있습니다.
앞으로는 2020년 6월 18일 이후 조정대상지역에서 8년장기임대등록 주택을 등록하여도 종합부동산세가 과세됩니다.
5. 법인의 주택 양도 추가 세율 인상
법인이 부동산을 양도한 경우 그 시세차익에서 법인 경비를 빼고 10~25%에 법인세율을 곱해서 법인세를 납부하고 추가과세라고 하여 요건 충족 시 10%의 추가 세율이 더 적용이 됩니다.
2019/12/24 - [부동산과 세무] - 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가과세
그래서 보통 법인의 주택 양도 시 20%의 세율이 최소 적용된다고 보았는데 앞으로는 더 높은 세율이 적용되도록 바뀝니다.
앞으로는 법인이 주택을 양도했을 때 추가 세율이 20%로 인상되고 법인이 2020년 6월 18일 이후 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율이 적용됩니다.
추가세율이 30%까지 적용되었던 적도 있다고 하는데 20%라니 그래도 안도의 한숨을 쉬어야 할까요?
6. 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화 (개정 진행 중)
자금조달 계획서는 규제지역에서는 3억 원 이상, 비규제 지역이라면 6억 원 이상 주택거래에 대해서 제출하게끔 되어있습니다.
이번 6.17 정책에서는 법인 주택거래 시 벌도의 "법인용 신고서식"을 작성토록 하고 모든 법인 거래에 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 개정을 진행 중이라고 밝혔습니다.
2020년 9월 [부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙] 개정 후 즉시 시행한다고 합니다.
이번 포스팅에서는 6.17. 부동산 정책 중 법인을 타깃으로 한 법인 규제정책에 대하여 정리해 보았습니다.
많은 전문가들이 이번 정책은 예상하지 못한 강도로 법인 규제정책들이 나와 놀랐다고 하셨는데요.
종합부동산세 급증, 추가과세 양도세율 인상 등 법인으로 부동산 투자를 하시는 분들에게는 세후 수익을 많이 감소시킬 거라는 것은 확실하다고 보입니다.
실거주든 투자든 정부의 정책의 촉각을 곤두세우고 매수매도 계획을 세워야겠습니다.
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