토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가과세

요즘 부동산기사를 읽어보면  법인을 설립하여 새로운 명의로 취득하고 단타투자를 하시는 분들이 많은걸 알수 있습니다. 많은 부동산 강의와 블로그 포스팅에서는 개인으로 사업자를 내서 부동산 투자를 할 때와 법인을 설립하여 투자를 할 때를 비교하는 내용을 다루고 있습니다.

 

비용인정, 세율, 수익에 대한 처리, 4대 보험 등 많은 차이가 있지만  오늘은 그중 법인을 설립하였을 때 양도소득에 대해서만 추가과세를 하는 내용을 얘기해보고자 합니다.

 

개인사업자의 양도소득세를 계산할때는 종합소득세율인 6%~42%의 세율을 적용합니다. 그러나 이 세액이 확정되는 것이 아니라 양도소득세로 계산하였을때의 세액을 구해 비교하는 과정을 한번 더 거치게 됩니다.

 

미등기 자산, 비사업용 토지, 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 분양권, 다주택자 주택 매매차익에 대해서는 사업소득이 아닌 일반 양도소득세와 같은 방법으로 계산하여 비교한 다음 더 큰 세액을 납부해야 합니다.

 

조정지역에서 투자를 하였다면 중과세율을 적용받을 수도 있고 거의 일반 양도소득세와 같은 금액을 내게 되니 부동산 매매업자로서 사업자 등록을 한 의미가 없어지게 됩니다.

 

한편, 법인에 대한 투자를 추천하는 분들은 최고의 장점으로 법인세세율을 가장 먼저 꼽습니다. 법인을 만들고 수익을 보았을때는 2억 원 이하는 10%, 2억 원 초과~200억 원까지는 20%, 200억 원 초과~3천억 원 이하까지는 22%, 3천억 원 초과부터는 35%의 세율을 적용하기 때문입니다. 거의 대부분 10%의 세율을 적용받은 분들이 많아서 투자대안으로 법인을 설립하고자 생각합니다.

 

그러나 법인으로 일정한 부동산을 양도하였을 경우에는 "토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가과세"라고 하여 그 양도소득에 대한 법인세를 또 다른 방식으로 계산해서 법인세율로 계산한 법인세와 합산하여 납부하게 됩니다.

 

양도소득에 대한 법인세 추가과세는 법인을 이용한 부동산 투기를 방지하기 위하여 생긴 제도입니다. 과연 어떠한 경우에, 어떤 공식으로 계산하게 되는지 살펴보겠습니다.

 

 

부동산 자산가운데 국내 소제 주택 및 별장이나 비사업용 토지를 양도한 경우 세율 10%를 적용하여 계산합니다. 법인세 계산구조에 10%를 곱한다고 생각하시면 안 됩니다.

 

양도소득에 대한 법인세 추가과세 계산

 

 

양도가액에서 취득가액과 자본적 지출액만을 빼고 세율을 곱해줍니다. 감가상각비를 빼는 이유는 법인세 계산할 때 이미 비용으로 빼주었는데 추가과세에서  또 빼주면 안 되니까 (이중공제가 되니까) 취득가액에서 뺍니다. 법인세 계산할 때는 임장다니면서 쓴 밥값비용, 대출에 대한 이자비용, 중개수수료 등 법인의 사업과 관련되면 다 경비처리가 가능하나 추가과세액을 계산할때는 공제할 수가 없다는 점 유의하셔야 합니다.

 

양도가액에서 장부가액을 차감해 양도소득이 나오면 세율 10%를 곱해줍니다. 미등기자산은 40%를 적용하며 그 외에 과세 대상 부동산은 10%를 적용합니다. 

 

여러분 사실 10%라서 별로 높은 세율이 아니라고 생각하실 수도 있는데 이 추가과세의 세율이 언제든지 바뀔 수 있답니다. 2014년도부터 10%였고 2013년도에는 무려 30% 였답니다.

 

일각에서는 정부가 개인사업자들과 형평성을 맞추어 법인도 추가 과세율을 높이는 제재가 들어갈 수 있다고 우려하고 있습니다. 참고로 이번 12.16. 주택 안정화 방안에서는 법인에 대한 양도소득세 추가과세 세율 인상은 논의되지 않았습니다.

 

 

추가과세에 대한 산출세액이 구해지면 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 같이 납부합니다. 법인세와 함께 법인세의 10%인 지방소득세도 같이 납부해줍니다.

 

투자를 하면서 법인세가 개인사업자로서 종합소득세를 내는 것보다 훨씬 적다면 법인을 이용하셔서 투자를 하시는 방법도 좋은 대안입니다.

 

물론 개인사업자와는 달리 법인세를 내고 남은 자금은 개인의 것이 아니라 법인의 재산이기 때문에 함부로 쓰지 못한다는 제약이 있기는 하지만 많은 장점이 있어서 사업자와 법인을 동시에 운영하시는 분들이 많이 늘고 계시는 것 같습니다.

 

양도소득에 대한 법인세 추가과세는 국내 소재 주택 및 별장과 비사업용 토지에 대해서 적용되기 때문에 법인이 조합원 입주권을 양도하였을 경우에는 법인세 추가과세를 적용받지 않습니다. 세율 10%만 적용할 수 있고 단타도 가능하기 때문에 법인을 이용해 조합원 입주권을 투자하시면 개인사업자로서 투자하는 것보다 유리할 수 있습니다.

 

그러나 법인명의로는 이주비 대출이 안되기 때문에  투자자금이 넉넉히 준비된 상태가 아니라면 이주비 대출전에 매도하는 계획으로 접근하면 수익 실현하는데 도움이 되리라 생각합니다.  

 

법인으로 부동산 투자를 고려하시는 분들은 양도소득세 추가과세에 대해서 찬찬히 읽어보시고 도움이 되시길 바랍니다.