법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세

부동산 투자를 하시는 부동산 임대사업자분들, 다주택자 보유자, 매매사업자분들은 보유하고 있던 부동산을 법인을 설립하여 양도하는 것에 대해서 한 번쯤을 생각해보셨을 것입니다.

 

법인의 낮은 세율을 통한 절세나 투자 대출 목적에서 법인 전환을 고려하고 있었는데 신설법인으로 전환되면서 신설법인에 부동산을 양도하고 대가를 받았다면 양도소득세 납부의무가 생겨서 부담감을 가질 수 있습니다. 양도소득세나 취득세가 너무 많이 나올 것 같아서 법인으로의 전환을 망설이게 되는 것이지요.

 

 그러나 세법상 특정요건을 갖춘다면 법인 전환된 개인사업자가 양도가액에 대한 대가를 한 번에 다 지불하기에는 부담이 될 수도 있기 때문에 양도시점에 낼 양도소득세를 이월해줍니다. 즉, 지금 현재 납부하지 않고 법인이 그 부동산을 양도할 때 법인세로서 양도소득세를 내는 제도입니다. 이를 법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세라 칭합니다. 또한 법인이 취득한  부동산에 대해서 취득세도 감면을 해줍니다.

 

조세특례 제한법에 따르면 이월과세란 해당 사업에 사용되는 사업용 고정자산 등을 현물 출자하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득세를  과세하지 않고 그 대신 이를 양수한 법인이 그 사업용 고정자산 등을 양도하는 경우 개인이 종전 사업용 고정자산 등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보고 계산한 양도소득세 산출세액을 법인세로 납부하는 제도입니다.

 

법인 전환에 따른 이월과세를 받을 때 사업에 직접 관련된 자산과 부채를 현물 출자해야 하며 설립된 신설법인의  자본금이 소멸된 사업장의 순자산가액 이상이어야 하는 등의 요건을 갖추어야 합니다.

 

동일한 사업주가 개인사업자에서 법인으로 사업의 운영형 태만 변경한 것과 실질은 동일하기 때문에 개인사업장의 순자산가액이 신설법인에 그대로 승계되어야 한다고 봅니다. 따라서 신설법인의 자본금이 소멸된 사업장의 순자산가액 이상이란 요건을 두고 있습니다.

 

개인사업자가 사업용고정자산인 부동산을 양도했을 당시 양도소득세를 바로 납부하지 않아도 되기 때문에 납부시기를 미룰 수 있고 추후 법인이 양도할 때 법인세로 내기 때문에 사업상 경제적 부담을 줄일 수 있습니다.

 

부동산 법인으로 전환을 고려하는 부동산 임대사업자분들은 신설법인에 임대사업에 쓰던 부동산을 현물출자로 넘기고 양도소득세는 추후에 낼 수 있는 유용합 제도입니다.

 

그럼 이제는 법인전환에 따른 양도소득세 이월과세의 세부조건에 대해서 살펴보겠습니다.

 

 

1. 이월과세 적용은 사업용 고정자산인 임대사업에 사용하던 부동산만 가능합니다. 사업용 고정자산이란 당해 사업에 직접 사용하는 유형자산 및 무형자산으로 매매사업자의 부동산은 재고자산에 해당되어 사업용 고정자산이 아닙니다. 분양권이나 승계 입주권 또한 사업용 고정자산이 아니기 때문에 이월과세가 적용 불가능합니다. 이월과세가 적용 불가능하다는 것은 납부 연기가 되지 않고 법인 게 넘기는 양도행위가 발생한 시점에 납부 의무가 생기는 것입니다.

 

2. 개인사업자가 사업용 자산부채를 포괄적으로 현물출자 해야 이월과세가 적용됩니다. 개인사업장의 부동산을 포괄적으로 전부 신설법인에 넘겨야 하는데  50%만 넘기거나 부분적으로만 넘기면 안 됩니다. 공동사업장인 경우 전체 부동산이 아니라 특정인들만의 지분만을 신설법인에 넘기는 경우도 적용 불가입니다.

 

3. 법인 설립일 이전에 현물출자계약이 체결되어야 하며 개인사업자는 신설법인의 발기인이 되어야 합니다.  발기인은 설립 중의 회사의 집행기관으로서 정관의 작성 등 회사의 설립에 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진 자입니다.

 

4. 신규법인의 설립지 자본금은 법인으로 전환되는 개인기업의 순자산 가액 이상이어야 합니다.

 

법인으로 전환하면서 특정 요건을 갖춘다면 양도소득세도 절세하고 취득세도 감면받을 수 있으니 법인 전환에 따른 경제적 부담을 줄일 수 있지만 5년 이내 승계받은 사업을 폐지하거나 5년이네 현물출자로 받은 주식의 50% 이상을 처분하는 등의 행위가 일어나면 이월 과세된 양도소득세를 추징당하게 됩니다. 감면된 취득세액 또한 함께 추징당합니다.

 

법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세가 좋은 점도 있지만 현물출자를 하기 위해서는 법무사 수수료, 감정평가법인 수수료, 회계사 평가서, 세무비용 등의 모든 비용도 고려하지 않을 수 없습니다.

 

법인 전환을 고려하고 계신 부동산 임대사업자 분들께서는 먼저 법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세 규정을 통해 누릴 수 있는 이월과세 혜택과 신설법인 현물출자를 위한 비용 등을 비교해보시길 추천드립니다.