주택임대소득있는데 사업자등록해야 하나요?

주택임대를 통해 소득을 얻고 있었지만 그동안 사업자 등록을 하고 소득을 신고하시지 않은 분들이 사실 많이 계셨습니다. 그런데  10월 28일 국세청보도자료를 읽으시고 1월 21일까지 사업자등록을 해야하나?란 질문을 많이 하고 계십니다.

 

국세청 사이트에 접속하면 메인하면에 바로 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 한다는 공지사항에 깜짝 놀라게됩니다. 공지사항의 원본이 되는 보도자료의 제목을 보면 "주택임대소득자는 소득세 신고와 사업자 등록을 하여야 합니다."라고 굵은 글씨로 강조가 되어 있네요.

 

주택임대소득자는 뭐고 주택임대사업자는 뭐지부터 시작하여 등록은 꼭 하여야 하나? 소득은 어떻게 신고하라는 거지?  임대소득도 별로 안되는데 신고해야 하는건가?

 

2채이상의 월세나 전세를  통해서 소득을 얻고 계시는 분들은 신문, 뉴스에 나오는 기사를 보고 1월 21일까지 사업자 등록을 하라는데 많이 마음이 다급하실지도 모르겠습니다. 보도자료 내용에 대해서 찬찬히 살펴보겠습니다.

 

주택임대소득자는 주택임대사업자와는 다른 개념입니다. 주택임대사업자는 구청에 가서 단기임대 준공공임대를 내시고 세무서에도 등록해서 매해 종합소득세 신고기간에 임대소득신고를 하시는 분들을 의미합니다.

 

보도자료에 나오는 주택임대소득자는 그동안 사업자 등록없이 소득세 신고도 안하고 월세나 전세를 통해서 소득을 얻고있었던 주택소유자들을 의미합니다.

 

주택임대사업자 vs 주택임대소득자

주택임대사업자 : 구청에 단기임대/준공공임대 등록 O+ 세무서 사업자등록 O + 소득세신고 납부 O

주택임대소득자 : 구청/세무서 등록 X + 소득세 신고납부 X + 임대소득발생 O

 

 

사실 그동안은 2천만원이하의 임대소득을 얻는 자들은  임대소득에 대해서 비과세를 했기때문에  세금을 낼 필요도 없었고 사업자등록 의무도 없었습니다. 그러나 2019년도 부터는 주택임대소득에 대한 비과세를 폐지하였기 때문에  주택소득이 2천만원이 넘든 안넘든 간에 세금신고를 하고 납부를 하셔야 합니다.

 

2019년도에 발생한 소득이니까 2020년인 올해에 세금을 납부하라는 거죠. 국가에서도 사업자등록을 통해서 미리 임대소득자정보를 얻고 나중에 세원관리에도 유용하게 되니 국세청에서는 사업자등록을 먼저 모두 의무화 하고 그 다음6월 1일까지 소득세 신고를 하라고 안내를 하고 있습니다. (원래는 종합소득세 납부기간은 5월 31일까지이나 5월 31일이 공휴일이나 연휴와 겹친경우에는 그다음날을 납부일로 지정하고 있습니다.)

 

그럼 주택임대소득자중 어떤분들이 해당되는지 납부요건과 해당된다면 어떻게 납부해야 하는지 소득세 납부방법에 대해서 알아보겠습니다. 아래의 표는 2019년에 발생한 주택임대소득에 대해서 2020년 종합소득세신고를 할때의 과세요건과 과세방법을 나타낸 표입니다.

 

2019년 귀속 주택임대소득 과세요건과 과세방법

 

주택의 임대수입금액 : 월세 + 간주임대료

 

1주택자 : 비과세를 적용받으나 단 1주택자로 기준시가9억원 초과 주택 및 국외소재 주택을 임대하고 받는 소득은 1주택자라도 과세를 하기때문에  소득세 신고를 하셔야 합니다.

 

2주택자 : 월세에 대해서는 과세를 하나 보증금에 대해서는 과세되지 않습니다.

 

 

3주택자 : 월세에 대해서 과세가 되고 보증금에 대해서는 간주임대료금액이 과세가 됩니다. 월세와 간주임대료를 합한금액에 대하여 납부를 해야 합니다. 3주택 이상이라도 2021년까지는 주거전용면적 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하주택은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다. 

 

따라서 3주택을 가지고 있는데 그중 한채가 주거전용면적 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하주택이라면 2주택을 가진것으로 보아 보증금전체금액에대해서는 비과세를 적용합니다.

 

과세요건을 살펴보았다면 이제는 수입금액에 따른 과세방법을 알아보겠습니다.

 

월세와 간주임대료를 더한 수입금액이 2천만원 이하라면 종합과세와 분리과세중 선택을 할수 있습니다. 종합과세라면 다른소득들과 합쳐서 종합소득세 신고를 하시면 되고 분리과세를 적용받으려면 14%의 세율을 적용하여 분리과세 신고를 하면 됩니다.

 

2019년 12월 31일 이전부터 주택임대사업을 시작한 경우에는 2020년 1월 21일까지 사업장 관할 세무서에 사업자 등록을 신청을 하셔야 하고 주택임대소득자가 소득세법에 따른 사업자등록을 하지 않은 경우에는 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 되니 사업자 등록을 하지 않으신 분들은 사업자등록신청을 할지 가산세를 낼지 생각해보셔야 합니다.

 

소득세법에 다른 사업자등록은 홈택스홈페이지를 통하여 하실수 있습니다.

 

다음에는 자세한 종합과세 계산과 분리과세 계산에 대해서는 자세한 포스팅으로 정리를 해보겠습니다.