[2020년] 1세대 4주택 추가취득 취득세율 4% 정리

지난 2019년 12월 행정안전부에서는 내년부터 주택 매매 시 취득세 제도가 달라진다는 보도를 하였습니다.

 

크게 나누어보자면 2020년도부터 주택의 취득세율중 6억 원 초과~9억 원 이하 주택의 유상거래 취득세율이 문턱효과를 없애기 위해서 2% 로에 1~3%로 세분화되고 1세대 4 주택 이상의 주택의 대해서는 4%의 취득세율(농어촌특별세와 지방교육세제외)이 적용되는 것입니다.

 

이번  포스팅에서는 먼저 1세대 4주택이상의 주택에 대해서 4%의 취득세율을 적용하게 되는 개정안에 대해서 자세히 살펴보겠습니다.

 

문재인 정부가 들어서면서 정부에서는 집값을 잡아 서민생활의 안정을 꾀하겠다고 정책 발표는 하였는데 시장은 정부가 원하는 결과를 보여주지 않고 있죠. 이번에는 주택 투기수요를 방지하기 위해서 지방세법의 취득세율을 개정하여 정책의 목표를 달성하고자 하네요.

 

현재  주택을 유상으로 취득할 때는 주택을 몇 채 보유하고 있느냐와는 상관없이 1~3%의 특례세율을 적용하고 있습니다. 주택의 취득세율이 다른 종류의 취득과 다르게 특례세율로서 낮았던 것은 서민 주거안정 및 주택거래 정상화를 위해서였습니다. 의식주에 필요한 주택을 구입하는데 높은 세율을 적용한다는 것은 국민의 삶에 부담을 주기 때문입니다.

 

그러나 주택투기수요가 줄어들지 않으니 정부에서는 이제 3주택이 있는 세대가 추가적으로 4 주택을 구입하는 경우 확실한 투기수요로 보고  취득세율 4%와 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4% 이렇게 총 4.6%를 적용한다고 발표하였습니다. 

 

 

4주택 이상을 보유하고 있는 다주택자의 경우에는 낮은 세율을 적용해줄 필요가 없다는 거죠. 오히려 다주택자들이 낮은 세율로 계속 적용받게 되면 주택 소유격차를 확대하여 서민 주택난을 가중하고 조세형평성을 저해한다고 보기 때문입니다.

 

농어촌특별세율와 지방세율은 제외하고 취득세율로만 세액증감효과를 비교해보겠습니다. 아래의 표를 참조해주세요. 이전에는 국민주택규모 6억 주택에 대해서 1%의 취득세율이 적용돼서 600만 원이었지만 4주택으로 취득시 2400만 원을 내게 됩니다. 

 

농어촌특별세율과 지방세율을 합하여 비교해보겠습니다. 국민주택규모 6억 주택에 대해서 1.1%가 적용된 종전에는 660만원, 개정후에는4.6%로 2760만원으로 오르게 됩니다. 2100만원을 더 취득세로 납부하게 됩니다.

 

국민주택규모의 9억 주택이라면 2.2%적용하여 1980만 원에서 4.6% 적용하여 4,140만 원이 됩니다. 만약 투자의 목적으로 주택을 취득하는데 천만 원, 이천만 원  이전보다 더 취득세를 내게 된다면 수익률에 상당히 큰 영향을 미치겠죠.

 

개정전 유상취득 취득세율표

 

이번 개정안이 발표되고 나서 많은 분들이 궁금해 하는 질문들에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 1세대의 의미는?

 

 

1세대 3주택자가 추가로 구입할 때라고 얘기했는데 지방세법에서 세대는 양도소득세와는 다릅니다. 양도소득세는 실질 주의에 의하는데 지방세법에는 주민등록법상 세대를 기준으로 하면 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 거주하더라도 1세대에 포함된다고 간주합니다. 

 

 

자녀가 취업하여 소득이 있어 경제적으로 자립한 상태라도 1세대에 포함된다고 합니다. 여기서 주의할 점이 미혼이 30세 미만 자녀가 분가해서 다른 곳에 살면서 주택 한 채를 가지고 있고 부모님이 2채를 가지고 있다면  1세대 3 주택 요건을 만족하기 때문에 앞으로 추가하는 주택에 대해서는 4.6%의 취득세를 내야 합니다.

 

 

 

2. 1세대인 부부의 공동소유주택은 각각 주택으로 보는가? NO

 

부부나 부모와 자년간에 세대 내에서 공동 소유하는 경우는 세대원이 각각 소유한 주택으로 보는 것이 아니라 세대가 1 주택을 소유하는 것으로 봅니다. 그런데 동일세대가 아닌 제삼자와 지분으로 주택을 공동 소유하는 경우에는 각각의 세대가 1 주택을 취득한 것으로 카운트합니다.

 

3.  4주택을 시행일 이전에 계약했고 2020년도에 잔금을 치르기로 했다면 4.6%를 적용받는가?  조건부 NO

 

2019년 12월 3일까지 계약한 주택을 2020년 3월 31일까지 잔금을 주고 취득하는 경우에는 종전의 1~3%의 세율을 적용받을 수 있습니다.  분양권(공동주택 분양의 경우)을 2019년 12월 3일까지 계약했다면 2022년 12월 31일까지 잔금을 치르고 취득을 하면 종전의 1~3%의 세율을 적용받을 수 있습니다.

 

법률에는 경과조치를 두지 않았으나 납세자신뢰보호를 위해 시행령 경과조치를 규정하였다고 합니다.

 

4. 등록임대주택도 주택수에 포함되나요? YES

 

등록 임대주택도 주택수에 포함되게 됩니다.

 

5. 주거용 오피스텔도 주택수에 포함되나요? NO

 

주거용 오피스텔은 이전부터 주택 특례세율이 적용되지 않고 4%의 취득세율이 적용되었습니다. 표를 보시면 주택외라고 하여 토지, 상가, 오피스텔이 적혀있죠. 주택수에서 주거용 오피스텔은 제외됩니다.

 

6. 상속, 증여로 취득하여 4주택이 될 때에도 4%의 취득세율이 적용되나요?

 

상속이나 증여로 인하여 주택을 취득하게 되었을 경우에는 개정안이 적용되는 것이 아니라 원래의 세율체계가 적용되어 상속은 2.8%, 증여는 3.5%가 적용됩니다.

 

오늘 설명드린 1세대 3주택자가 추가로 4주택 취득 시 취득세율 4% 적용은 바로 올해 2020년 취득분부터 적용이 됩니다. 위에서 언급한 시행일 이전에 계약한 주택이나 분양권과 같은 예외 경우가 아니라면 4 주택이 되는 주택구입 시 상승한 취득세를 고려하여서 매수를 결정하시길 바랍니다.