본문 바로가기

부동산과 세무127

주택임대사업자의 간주임대료 납부요건과 계산방법 (1) 지난해부터 주택임대사업자로 등록하신 분들이 늘고 있는 추세입니다. 주택임대사업자로 등록하여 월세가 발생하였을 때는 월세에 대한 소득을 세금으로 내게 됩니다. 계약을 하고 나서는 월세뿐만 아니라 보증금도 같이 받게 되는데 이 보증금에 대해서도 세법 규정에 따르면 간주임대료라 하여 이에 대해 세금납부를 하여야 합니다. 한 번에 큰돈으로 받는 전세보증금을 이용하여 은행에 예금하여 이자를 받거나 투자를 하여 수익을 볼 수도 있기 때문에 이에 대해 세금을 메기지 않으면 월세수익과 형평성이 어긋난다고 보기 때문에 전세보증금에 대해서 아래의 공식처럼 기획재정 부령으로 정하는 이자율만큼 곱하여 간주임대료 수입금액을 계산하게 됩니다. 2018년도 귀속분은 1.8%를 적용하였는데 2019년도 귀속분은 2.1%를 적용합니다.. 2019. 9. 19.
상속으로 인한 1세대 2주택자의 1세대 1주택 비과세특례 요즘은 다주택자에 대해서 정부가 양도소득세 과세를 강화하고 있기 때문에 많은 분들이 주택수를 관리하면서 최적의 절세방안을 찾고 계십니다. 임대사업자를 등록하시는 분도 있고 명의분산을 이용하시기도 하죠. 만약 한채의 주택만 소유하고 있었는데 부모님 중 한 분이 돌아가시고 주택을 상속해 주셔서 본인의 계획과 상관없이 주택수가 늘어났을 때는 어떻게 처리가 될까요? 1세대 1 주택이라서 당연히 비과세라고 생각하였는데 본인의 의지와 상관없이 주택수가 늘어나서 추후에 가지고 있는 주택을 처분할 때 세금을 낸다면 갑자기 당황하게 될지도 모릅니다. 오늘은 상속으로 인해서 1세대 2 주택자가 되었을 때는 세법상 어떻게 처리하는지 알아보겠습니다. 소득세법 시행령에 따르면 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유.. 2019. 9. 18.
다주택자 양도소득세 강화 (중과 및 장기보유특별공제 배제) 부동산 투자에 관심 있는 분들 뿐만 아니라 평상시에 뉴스나 신문을 읽으신다면 다주택자 양도소득세 중과에 대해서는 다들 너무나 많이 들어보셨을 거라 생각합니다. 다주택자 양도소득세 강화는 2017. 8.2대책으로 처음 제시되었는데요. 정부는 주택 정책을 경기조절 수단이 아니라 서민주거안정 및 실수요자 보호를 위한 최우선의 가치로 삼아 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하겠다고 발표했습니다. 그로 인해 다주택자의 양도소득세 강화 정책이 발표되었는데 이는 조정대상지역 내에 주택이 있는 다주택자들에 대하여 중과세율을 적용하고 장기보유 특별 공제를 배제하는 것입니다. 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제에 대해서 각각 살펴보도록 하겠습니다. 1. 중과세율 적용 2주택 이상 다주택을 소유하고 있는 자가 조정.. 2019. 9. 7.
고가주택의 양도소득세 계산 방법 주택을 양도하였을 경우 양도한 실지거래가액이 9억 원을 초과하면 고가주택으로 분류됩니다. 세법에는 기준시가, 실지거래가액 등 법령에 따라 어느 시점에 어떤 기준의 금액을 적용하는지가 다 다르기 때문에 주의하셔야 합니다. 양도 당시의 기준시가가 아니라 실지거래가액이 9억 원을 초과하면 고가주택입니다. 보통 1세대 1주택이면 비과세를 적용받지만 양도 시의 실지거래가액이 9억 원을 초과하게 되면 1세대 1 주택이라도 9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 과세를 합니다. 고가주택 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 9억 원)/양도가액 1세대 2 주택, 1세대 3 주택 이상이라면 9억 원 초과분 따지지 않고 양도차익 전액이 과세대상이 됩니다. 고가주택이라도 1세대 1 주택인 경우에는 장기보유 특별공제율이.. 2019. 7. 3.
양도소득세 취득시기와 양도시기 양도소득세 계산 양도소득세 취득시기 양도시기 양도소득세 계산에서 양도자산의 취득시기와 양도시기는 비과세 요건 내지 감면요건을 판단하는데 기준이 되는 중요한 정보입니다. 예를 들면 1세대 1 주택 비과세 보유기간이나 장기보유 특별공제 적용기간을 계산하는데 중요한 정보가 됩니다. 1세대 1 주택 비과세를 받기 위해 보유기간이 2년 이상이 되어야 하는데 잘못 계산을 하여 이미 팔아버렸는데 2년 보유기간을 채우지 못했다면 어떻게 될까요? 비과세로 세금을 안 내고 양도차익을 다 향유할 수 있었을 텐데 그러지 못하고 단 며칠 차이로 세금을 납부해야 한다면 정말 생각하기도 싫습니다. 실수를 막기위해서는 아래의 글을 참고해주세요.^^ 오늘을 양도소득세 계산에서 중요한 기준이 되는 취득시기와 양도시기에 대해서 알아보겠습.. 2019. 7. 2.
양도소득세 납부 분납 카드납부 양도소득세 신고를 제출하고 납부서까지 확인하셨다면 이제는 마지막으로 납부만 하면 끝이 납니다. 세금은 국세인 양도소득세와 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세를 같이 내셔야 합니다. 만약 양도소득세가 1억이라면 지방소득세는 1억의 10%인 천만원이 됩니다. 양도소득세를 납부하는 방법에는 세가지가 있는데요. 1. 납부서를 출력하여 은행 또는 우체국에 가서 직접 납부합니다. 양도소득세 납부서를 출력하시면 "왼쪽의 금액을 한국은행 국고(수납) 대리점인 은행 또는 우체국에 납부하시기 바랍니다. (인터넷 등에 의한 전자납부 가능) 국세 계좌는 인터넷은행을 제외한 모든 은행에서 이체 수수료 없이 이용 가능합니다”라고 적혀있습니다. 납부서를 들고 금융기관에 방문하여 납부하시면 됩니다. . 2. 신용카드 납부: 꼭.. 2019. 6. 28.
양도소득세 신고서와 첨부서류 양도가 발생하고 양도소득세 신고를 할 때 신고서는 한 장일까요? 신고하고 세금 납부하면 끝일까요? 그렇다면 제가 글을 쓰지 않았겠죠~. ^^ 양도소득세를 신고를 할 때는 양도소득세가 산출된 신고서와 그 근거서류를 함께 첨부하여 신고를 하셔야 합니다. 양도소득세 신고서는 신고서가 한 장으로 딱 나오는게 아니라 단계적으로 여러 신고서가 있습니다. 1. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부 계산서: 양도소득 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감한 금액을 의미합니다. 양도소득 과세표준 신고서에는 과세표준까지만 적어주는 게 아니라 과세표준이 산출되기까지의 위에서 언급한 취득가액, 필요경비, 장기보유 특별공제, 양도소득 기본공제 각 금액을 적어줍니다. 그러고 나.. 2019. 6. 26.
양도소득세 장기보유특별공제 알아보자 이전의 양도소득세 계산구조 포스팅에서 장기보유 특별공제는 별도의 포스팅을 통해 설명드린다고 말씀드렸는데 기억하고 계신가요? 양도소득세 계산에서 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 빼면 양도소득 과세표준이 나오게 됩니다. 장기보유 특별공제는 자산을 취득 시점부터 수년간 보유하고 양도했을 경우 수년간 발생한 양도소득을 누진세율을 적용하여 일시에 과세했을 때 발생하는 세부담을 완화하고 물가상승분을 반영해서 빼주기 위해서 도입된 제도입니다. 이전에 양도소득세를 공부하신분들은 3년 이상 보유한 자산을 양도하였을 경우 연간 3%라고 배우셨을 텐데요. 세법개정으로 2019년도부터는 장기보유 특별공제율이 연간 2%로 변경되었습니다. 아래 표를.. 2019. 6. 19.

티스토리툴바