주택임대사업자의 간주임대료 납부요건과 계산방법 (1)

지난해부터 주택임대사업자로 등록하신 분들이 늘고 있는 추세입니다. 주택임대사업자로 등록하여 월세가 발생하였을 때는 월세에 대한 소득을 세금으로 내게 됩니다. 계약을 하고 나서는  월세뿐만 아니라 보증금도 같이 받게 되는데 이 보증금에 대해서도 세법 규정에 따르면 간주임대료라 하여  이에 대해 세금납부를 하여야 합니다.

 

한 번에 큰돈으로 받는 전세보증금을 이용하여 은행에 예금하여 이자를 받거나 투자를 하여 수익을 볼 수도 있기 때문에 이에 대해 세금을 메기지 않으면 월세수익과 형평성이 어긋난다고 보기 때문에 전세보증금에 대해서  아래의 공식처럼 기획재정 부령으로 정하는 이자율만큼  곱하여 간주임대료 수입금액을 계산하게 됩니다.

 

2018년도 귀속분은 1.8%를 적용하였는데 2019년도 귀속분은 2.1%를 적용합니다. 정기예금 이자율이 변동하면 간주임대료 수입금액을 계산하는 공식도 새로운 이자율을 적용하여 계산을 해줘야 합니다.

 

간주임대료율 (정기예금이자율)

 

간주임대료 수입금액  = (전세보증금 합계- 3억원) * 60% * 2.1% - 수입이자

 

 

전세보증금을 받는 물건이 있다면 모두 간주임대료를 내야 하는구나 라고 생각하는 분도 계신데 간주임대료는 1 주택이나 2 주택 소유자의 전세보증금 수입에 대해서는 적용하지 않습니다. 3 주택 이상이고 전세보증금의 합이 3억 원 이상이 경우에 초과 부분에 과세를 하는 것이지요.

 

 

간주임대료 수입금액 납부대상 요건

1. 3주택 이상일 것

2. 전세보증금의 합이 3억 원을 초과할 것

 

그런데 3 주택소유자라고 해도 간주임대료를 내지 않을 수도 있습니다. 간주임대료의 대상으로 보지 않는 주택을 정부에서는 "간주임대료 과세대상 주택수 산정에서 배제되는 소형주택"이라고 해서 기준을 정해주고 있습니다. 

 

2019년도에는 면적이 40㎡이하이고  기준시가 2억 원이라는 조건을 동시에 만족하는 소형주택이라면 간주임대료 대상에서 제외합니다.  2018년도에는 면적이 60㎡이하이고  기준시가 3억 원인 주택은 전세보증금을 받아도  제외했는데 올해에는 그 기준이 강화되어 면적 40㎡이하 + 기준시가 2억 원을 만족하는 주택으로 개정이 되었습니다. 위 조건을 만족하지 않으면 간주임대료 과세대상에 속하는 비소형주택이라고 보시면 됩니다.

 

간주임대료 계산을 예를 들어 살펴보겠습니다. ( 모두 1월 1일부터 12월 31일까지 임대를 주고 있다고 가정하였습니다. 계약일이 1년 미만인 경우에는 적수를 구하여 계산을 합니다. 계약기간이 다르거나 공동지분의 주택에 대해서 간주임대료를 구하는 방법에 대해서는  간주임대료 2탄으로 다루겠습니다. ^^)

 

먼저 사례 1을 보시면 주택 3채를 가지고 있고 간주임대료 계산 배제대상이 되는 소형주택은 없습니다.

그러므로 간주임대료 수입금액을 계산하여 소득세 신고를 해야 합니다.

 

 

간주임대료의 계산

 

 

 

 

 

사례 2의 경우에는 주택 3채를 가지고 있으나 간주임대료 계산 배제대상이 되는 소형주택이 한채 있기 때문에  주택 3번을 제외하면 총 주택 2채를 가지고 있는 게 되므로 간주임대료 납부 요건인 3채 이상 + 3억 원 초과 요건을 충족하지 않기 때문에 간주임대료를 납부하지 않아도 됩니다.

 

 

간주임대료의 계산 : 배제대상인 소형주택이 있을때

 

 

 

법령 한 글자 한 글자가 수입금액과 내가 납부하는 세금과 바로 직결되니 세금은 정말 알아두면 돈이 되는 지식입니다.

주택임대사업자의 소득에 대해서 월 임대료와 간주임대료를 같이 정리하면서  마무리해볼게요. ^^

 

1 주택인 경우 : 비과세 ( 공시지가 9억 원이 넘는 고가주택은 제외)

2 주택인 경우 : 월세 수입 과세

3 주택 이상 경우 : 월세 수입 + 간주임대료 과세 ( 간주임대료 배제대상이 되는 소형주택은 제외)

 

 열심히 공부하시는 여러분 파이팅!입니다.