고가주택의 양도소득세 계산 방법

주택을 양도하였을 경우 양도한 실지거래가액이 9억 원을 초과하면 고가주택으로 분류됩니다. 세법에는 기준시가, 실지거래가액 등 법령에 따라 어느 시점에 어떤 기준의 금액을 적용하는지가 다 다르기 때문에 주의하셔야 합니다. 양도 당시의 기준시가가 아니라 실지거래가액이 9억 원을 초과하면 고가주택입니다.

 

보통 1세대 1주택이면 비과세를 적용받지만 양도 시의 실지거래가액이 9억 원을 초과하게 되면 1세대 1 주택이라도 9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 과세를 합니다.

 

고가주택 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 9억 원)/양도가액

 

1세대 2 주택, 1세대 3 주택 이상이라면 9억 원 초과분 따지지 않고 양도차익 전액이 과세대상이 됩니다.

 

고가주택이라도 1세대 1 주택인 경우에는 장기보유 특별공제율이 보유기간에 따라 3년이상인 경우 24%에서 10년이상 80%까지 적용받을 수 있습니다. 지난번에 올려드린 장기보유특별공제 포스팅 참고하셔도 됩니다.

 

2019/06/19 - [분류 전체보기] - 양도소득세의 장기보유특별공제

양도소득세의 장기보유특별공제

 

 

 

이를 실제 사례로  계산을 해볼게요.

 

 1세대 1 주택인 아파트를 5억에 매수하여 총 6년을 보유하고 2019. 7월. 3일에 12억에 매도하였습니다. (기타 필요경비나 감면항목들은 없다고 가정하겠습니다.)  이때 양도소득세를 어떻게 구하는 걸까요? 먼저 한번 스스로 계산해 보시고 글을 읽어보세요.

 

 

 

고가주택의 양도차익은 총 양도차익인 7억 원을 9억 원 초과하는 부분에 대해서만 안분해야 합니다.

7억 * (12억-9억)/12억 = 1.75억

고가주택의 양도차익은 1.75억 원입니다.

 

6년을 보유하였으므로 장기보유 특별 공제율은 48%를 적용하여 8천4백만 원입니다.  양도소득 기본공제도 적용해줍니다.  과세표준은 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 미만이므로 세율 35% 구간에 해당하여 양도세액은 16,075,000원입니다.

 

 

 

 

 

그런데 9.13 주택안정 정책으로 인하여 앞으로 2020.1.1. 후에 1세대 1 주택인 고가주택을 매도하시는 분들은 2년 이상 실거주요건을 충족하셔야지  1주택의 장기보유 특별공제율인 3년 이상인 경우 24% ~ 10년이상 80%를 적용받을수 있으십니다. 만약 2년이상 실거주를 하지 않으셨다면  일반 장기보유특별공제율인 3년이상 6% ~ 15년 이상 30%를 적용받습니다. 

 

위의 똑같은 케이스를 2020년 이후에 2년 거주를 하지 않고 양도하였다고 가정하고 양도소득세를 계산해 볼게요.

 

 

 

고가주택 양도차익을 안분해주는 과정까지는 똑같습니다. 그러나 2020.1.1. 이후 2년 실거주요건을 충족하지 못했다면 6년 보유 장기보유 특별공제율은 12%입니다. 1.75억의 12%인 2천1백만 원만 장기보유 특별공제받을 수 있습니다.

 

만약 2020년 이전에 양도했다면  48%를 적용받았을 텐데 9.13 주택안정 정책의 영향으로 2년 거주를 하지 않으신 분은 양도세가 크게 늘어날 수가 있습니다. 과세표준 또한 1억 5천을 넘어서 38% 과세구간이 적용되어 양도세액은 38,170,000원이 되었습니다.  첫 번째 케이스에 비하면 세액이 2배 이상이 되었습니다.

 

 

1세대 1 주택으로서 고가주택을 가지신분은 9.13 주택안정정책에서 장기보유 특별공제요건이 강화된 부분을 유념하시길 바랍니다.

 

오늘은 1세대 1주택 고가주택의 양도소득세 계산에 대해서 알아보았습니다. 예전에 공부했던 장기보유 특별공제율과 양도소득세율을 알고 계신 상태에서 읽으시면 더 쉽게 이해가 가실 거예요. ^^  오늘도 공부하시는 여러분 응원합니다.

 

2019/06/17 - [분류 전체보기] - 양도소득세 계산

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