양도소득세 장기보유특별공제 알아보자

이전의 양도소득세 계산구조 포스팅에서 장기보유 특별공제는 별도의 포스팅을 통해 설명드린다고 말씀드렸는데 기억하고 계신가요? 양도소득세 계산에서 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 빼면 양도소득 과세표준이 나오게 됩니다.

 

장기보유 특별공제는 자산을 취득 시점부터 수년간 보유하고 양도했을 경우 수년간 발생한 양도소득을 누진세율을 적용하여  일시에 과세했을 때 발생하는 세부담을 완화하고 물가상승분을 반영해서 빼주기 위해서 도입된 제도입니다.

 

이전에 양도소득세를 공부하신분들은 3년 이상 보유한 자산을 양도하였을 경우 연간 3%라고 배우셨을 텐데요. 세법개정으로 2019년도부터는 장기보유 특별공제율이 연간 2%로 변경되었습니다. 아래 표를 봐주세요.

 

 

 

 

 

장기보유특별공제액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 보유기간에 따른 공제율을 적용해주면 됩니다.

 

장기보유 특별공제액 = (양도가액-취득가액-필요경비) * 보유기간에 따른 공제율

 

보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지의 일수를 계산하여 몇 년인지 계산합니다.

 

예외적인 케이스들이 있는데 해당되지 않으시는 분들은 참고로 한번 읽어보시면 될 것 같아요. 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 날짜를 기산 합니다. 상속개시일은 돌아가신 분의 사망일을 의미합니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산 합니다.

 

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 재산의 이월과세라는 어려운 세법 용어들이 등장했네요. 잠깐 설명드리고 갈게요. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물 이용권의 경우 양도일부터 소급하여 5년 이내에 증여받은 자가 그 자산을 양도했을 경우는 취득가액도 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 가액으로 보고 취득시기도 배우자 또는 직계존비속이 자산을 취득한 날로 봅니다.

 

배우자 증여공제액이 10년 동안 6억 원이나 공제되기 때문에 가족인 배우자에게  재산을 증여하고 바로 양도하는 수법을 사용하여 조세회피를 꾀하는 납세자들을 막기 위한 제도입니다.

 

 

위의 표를 보시면 1주택의 경우 3년 이상 4년 미만이면 24%라고 적혀있죠. 양도차익이 3억이라면 3억의 24%인 7천2백만 원을 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유의 경우 80% 공제율이니  양도차익이 3억이라면 2억 4천만 원을 공제받을 수 있어요.  양도차익이 클수록 공제되는 금액도 비례하여 커지겠죠.

 

 

 

양도차익이 30억이고 10년 이상 보유했다면 24억 원 공제가 되죠. 대단히 큰 금액이 될 수도 있으니 장기보유 특별공제 적용대상에 해당되면 잊지 말고 공제를 받으셔야 합니다. 그리고 표에서 제시한 1세대 1 주택자가 적용받는 공제율은 거주자에게만 적용되고 비거주자는 현재 적용받을 수 없다는 점 유의해주세요.

 

그렇다면 장기보유특별공제대상이 되는 자산은 무엇일까요?

1. 3년이상 보유하고 등기한 후 양도하는 토지·건물이라면 해당이 됩니다.

2. 조합원입주권을 양도하는 경우에는 조합원 입주권의 관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익 부분에 대해서 기존주택의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간에 대하여 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

3. 2017.1.1.이후 비사업용 토지는 양도할 때 3년 이상 보유한 경우 적용합니다.

 

따라서 부동산이 아닌 주식이나 부동산에 관한 권리, 부동산으로서 보유기간 3년 미만인 자산, 미등기 양도자산, 국외 부동산, 2016년 12월 31일 이전 양도한 비사업용 토지 등은 장기보유 특별공제를 적용할 수가 없습니다.

 

오늘 내용을 읽으시니 장기보유특별공제에 대한 감이 잡히시죠. ^^

 

단, 조정대상지역의 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되고 장기보유 특별공제가 적용이 되지 않는다는 점  말씀드리고 마무리해요. 수도권, 광역시, 세종시 외 지방 소재 읍, 면 지역의 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 중과 대상에서 제외되기 때문에 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 배제대상 이외의 다주택을 소유한 자가 양도하는 경우 중과세율과 장기보유 특별공제 적용 불가가 동시에 이루어지는 점 주의하세요.

 

오늘도 여러분들의 부동산세무공부를 응원합니다.~!

 

 

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