1세대 1주택 비과세 정리

양도에 해당하면 양도소득세를 납부해야 한다고 지난 양도소득세의 개념을 다룬 포스팅에서 설명드렸는데 특정한 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다. 이를 비과세 양도소득이라 칭하는데 가장 대표적인 경우가 1세대 1 주택 비과세일 것입니다.

 

많은 분들이  세대의 개념을 정확히 이해하지 못하시고 우리 집은 1세대 1주택이라 세금을 내는 게 아니지요?라고 확인차 질문을 하시는 경우가 많은 것 같습니다. 그래서 오늘은 “1세대”는 정확히 무엇인지, “1주택”의 요건은 무엇인지  알아보는 시간을 갖고자 합니다. 간단히 요건을 나열해둔 정보도 많지만 좀 더 자세히 법령 근거도 살펴가면서 공부해보아요. ^^

 

세금 지식은 피가 되고 살이 되고 절세를 하면 돈도 되지요.

 

의식주 가운데 한 부분을 차지하는 중요한 주택을 1세대가 1개의 주택을 소유하다가 양도하는 것은 투기목적을 가진 거래라고 보지 않기 때문에 일정요건을 만족하는 경우에는 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 양도소득세를 부과하지 않고 있습니다.

 

여러분 소득세법 제 89조 3항에 1세대 1 주택 비과세 규정이 있는데 한번 보실까요? 제가 법령에 대해서 다시 찬찬히 설명드릴 테니 소득세법에 어떻게 적혀있는지 한번 훑어보시면 돼요.

 

소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로써 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서"주택 부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가1 주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

 

소득세법을 보면 먼저 1세대 여야 하고 1 주택을 보유하는 경우라고 했는데요.

 

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 하는 1세대를 의미합니다. 여기서 가족이란 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)및 형제자매를 의미하며 취학·질병 요양,근무상의 여건으로 같이 살지 못하는 경우도 포함이 됩니다.

 

만약 결혼한 남자라면 본인의 직계존속인 부모님뿐만 아니라 배우자의 직계존속인 장인어른, 장모님도 포함이 됩니다. 그리도 자신의 형제자매뿐만 아니라 배우자의 형제자매인 처남, 처제도 포함이 됩니다.

 

혼 후 출산으로 직계비속인 자녀가 있는데 자녀가 결혼했다면 직계비속의 배우자도 포함이 되니 자녀의 배우자인 사위와 며느리도 가족의 범위에 포함이 됩니다. 자세히 들여다보니 1세대의 범위가 생각한 것과 같으신가요?

 

여기서 말하는 배우자에 대해서도 설명드리겠습니다.

 

배우자는 보통 호적법상 혼인신고를 한 배우자를 의미한다고 알고 계실 거예요.그런데 1세대 1 주택 비과세를 받으려고 부부가 각각 주택을 소유한 상태에서 일부러 위장이혼을 하고 1세대 1 주택 비과세를 받으려는 시도를 하시는 분들이 있었다고 합니다.

 

양도소득세 1세대를 판단하는 데 있어서 배우자의 범위에는 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이하는 사실상 이혼한 게 아닌 배우자라면 동일한 1세대에 포함합니다.

 

지금까지 살펴본 바에 따르면 배우자와 함께 구성하는 하나의 세대를 소득세법상 1세대라고 볼 수 있는데 예외 없는 규정이 없다고 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우가 있습니다.

1. 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 배우자와 이혼을 하였을 경우

3. 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득의 소유하고 있는 주택을 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 20세 이상의 성년자

위와 같은 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 보니 유의해주세요.

 

이제는 1 주택에 대해서 알아볼까요? 근거가 되는 소득세법 시행령 154조 잠깐 보시고 가실게요.

 

 

소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호가 목에서대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에1 주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

 

양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하는 경우로서 고가주택이거나 등기를 하지 않은 미등기 자산, 업다운 계약서와 같이 허위계약서를 작성한 경우에는 제외됩니다.

 

보유기간은 2년 이상이면 되는데 조정지역에 해당하는 경우에는 거주도 2년 이상해야 한다는 규정이 추가되었습니다. 2017.8.3 이후 조정대상지역 내 취득주택은 보유기간 2년 중 거주요건을 충족해야 비과세입니다. 조정지역에 주택을 가지고 계신 분들은 보유기간과 거주기간 모두 확인하셔야 합니다.

 

주택이란 개념은 공부상의 용도에도 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 보며, 부수되는 토지가 주택 정착 면적의 10배(도시지역 내 5배)의 토지를 포함합니다.

 

그리고 고가주택은 포함이 되지 않는데 여기서 말하는 고가주택 과연 얼마일까요? 뉴스에서 자주 들리는 공시지가일까요 실지거래가액일까요?

 

고가주택은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액으로 9억 원을 초과하는 경우 고가주택으로 봅니다. 9억 원을억원을 초과하는 경우니까 9억 원까지는 비과세가 적용되는데 9억 원을 넘을 경우에는 9억 원을 넘는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산해서 내게 됩니다.

 

오늘 1세대 1 주택 자세히 공부하느라 고생하셨습니다.

 

꼼꼼히 공부해두시면 실제로 적용할 때 아차 하는 실수를 줄이시고 1세대 1 주택 비과세 적용을 잘 살펴보실 수 있으실 거예요.  도움이 되었길 바랍니다.

 

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