양도소득세 취득시기와 양도시기

양도소득세 계산

양도소득세 취득시기 양도시기

 

양도소득세 계산에서 양도자산의 취득시기와 양도시기는 비과세 요건 내지 감면요건을 판단하는데 기준이 되는 중요한 정보입니다. 예를 들면 1세대 1 주택 비과세 보유기간이나 장기보유 특별공제 적용기간을 계산하는데 중요한 정보가 됩니다.

 

1세대 1 주택 비과세를 받기 위해 보유기간이 2년 이상이 되어야 하는데 잘못 계산을 하여 이미 팔아버렸는데 2년 보유기간을 채우지 못했다면 어떻게 될까요?

 

비과세로 세금을 안 내고 양도차익을 다 향유할 수 있었을 텐데 그러지 못하고 단 며칠 차이로 세금을 납부해야 한다면 정말 생각하기도 싫습니다. 실수를 막기위해서는 아래의 글을 참고해주세요.^^

 

 

오늘을 양도소득세 계산에서 중요한 기준이 되는 취득시기와 양도시기에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

양도자산의 매도자 입장에서는 양도시기가 되고 양도자산의 매수자 입장에서는 취득시기가 될 것입니다.

 

1. 대가를 주고 자산을 양도한 유상양도의 경우 원칙은 양도자산의 대금을 청산한 날입니다.

 

그런데 대금을 다 청산하지는 않았지만 먼저 소유권 이전등기를 한 경우에는 어떻게 볼까요? 이때에는 등기부·등록부에 기재된 등기·등록 접수일을 양도시기로 봅니다.

 

대금을 청산한 날이 확실히 기억이 나지 않는다면 등기부·등록부에 기재된 등기·등록 접수일을 양도시기로 봅니다.

 

요즘은 은행계좌이체 등으로 거래 기록을 남겨두고 부동산 계약서에 잔금 날짜를 다 적어놓아서 시기를 따지는데 어려운 경우는 없는데 아주 오래전 거래를 해서 계약서도 없고 은행 기록도 찾아볼 수 없다면 등기를 찾아보면 바로 알 수 있겠죠.

 

FAST [대금청산일, 등기·등록 접수일]

 

 

대금청산일은 실제 잔금지급일을 의미하므로 부동산 계약서상 잔금을 지급하기로 한 날과 틀린 경우는 실제 잔금지급일을 기준시기로 봅니다. 그래서 부동산 매매계약서에 적힌 날짜보다 미리 당겨 받거나 늦게 받으면 실제 돈이 오고 간 잔금지급일이 기준일이 되는 것입니다.

 

2. 자신이 건설한 건축물의 경우는 사용승인서(사용검사필증) 교부일을 취득시기로 봅니다.

 

그러나 사용승인 전에 미리 사실상 사용을 개시했다면 사실상 사용일, 임시사용을 승인받은 경우에는 임시사용승인일, 건축허가를 받지 않은 무허가 건축물은 사실상 사용일을 취득시기로 봅니다.

 

만약 자신이 건설한 건축물의 사실상 사용일, 임시사용승인일, 사용승인서(사용 검사필) 교부일이 모두 다 다르다면 가장 빠른 날을 취득시기로 보시면 됩니다.

 

FAST [사용승인서(사용검사필증) 교부일, 사실상 사용일, 임시사용승인일]

 

3. 상속이나 증여로 인해서 부동산이나 주식 등을 받으셨다면 취득시기는 상속개시일과 증여일이 됩니다.

 

상속개시일은 돌아가신 분이 사망한 날이라고 생각하시면 되고 증여일은 보통 증여자산의 등기·등록일입니다. 증여자산의 종류에 따라서 각각 다른 경우가 있는데 여기서는 등기·등록을 요하는 자산의 경우 등기·등록일이 된다는 것만 가볍게 짚고 넘어갈게요.

 

4. <공익사업을 취한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업 때문에 수용되는 경우에는 대금청 산일, 수용개시일, 소유권 이전등기접수 일중 가장 빠른 날입니다.

 

FAST [대금청산일, 수용개시일, 소유권 이전등기접수일]

 

 

 

5. 장기할부조건으로 양도를 하였을 경우에는 소유권 이전등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 가장 빠른 날이 취득시기가 됩니다.

 

 여기서 장기할부조건 단어가 어렵죠?

장기로 할부로 돈을 지급한다는 의미 같긴 한데 법적으로 장기할부조건이란 양도대금을 월부, 연부 기타의 방법에 따라 계약금 이외의 대금을 2회 이상 분할하여 수입하며 양도자산의 소유권 이전등기접수일, 인도일, 사용수익 일중 빠른 날의 다음날부터 최중할부금 지급까지 1년 이상인 경우를 의미합니다.

 

FAST [소유권 이전등기접수일, 인도일, 사용수익일]

 

 

위의 말씀드린 케이스에 모든 양도의 경우가 해당되지 않기 때문에  특수한 경우에는 자산의 취득시기 양도시기를  어떻게 볼지 국가에서는 다 정해놓았습니다.

 

 

대금을 청산하였는데 아직 완성되지 않거나 확정되지 않은 경우에는 당해 목적물이 완성 또는 확정된 날입니다. 만약 건설 중인 아파트가 대금을 다 지불하였는데 완공되지 않아서 들어가서 살 수 없고 이용할 수 없다면 그 아파트가 완성된 날이 취득시기입니다.

 

완공되어 사용승인받기 전에 사실상 그냥 들어가서 살거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 사실상 사용일, 임시사용승인일 둘 중 빠른 날이 취득시기가 됩니다.

 

 

공동사업에 현물출자를 하였다면 현물출자일, 등기접수일중빠른 날이 취득시기가 됩니다.

 

민법에 따라 20년간의 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기를 통하여 부동산 소유권을 취득하는 경우에는 부동산의 점유 개시일이 취득시기가 됩니다.

 

이외에도 많은 특수 경우가 있는데 오늘은 이 정도만 공부하셔도 충분하실 것 같습니다. ^^

 

양도시기와 취득시기는 양도소득세 계산에서 비과세 요건, 감면요건, 장기보유기간 계산 등 중요한 기준이 되는 날짜이기 때문에 자산을 처분하시기 국가에서 정해준 세제혜택을 받는데 이상이 없는지 꼭 체크해보시거나 상담을 받아보세요.

 

제가 예전 포스팅에서 올린 무료상담 서비스와 양도소득세 계산기를 부담 없이 이용해보셔도 좋을 것 같습니다. ^^

 

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