상속으로 인한 1세대 2주택자의 1세대 1주택 비과세특례

요즘은 다주택자에 대해서 정부가 양도소득세 과세를 강화하고 있기 때문에 많은 분들이 주택수를 관리하면서 최적의 절세방안을 찾고 계십니다. 임대사업자를 등록하시는 분도 있고 명의분산을 이용하시기도 하죠.

 

만약 한채의 주택만 소유하고 있었는데 부모님 중 한 분이 돌아가시고 주택을 상속해 주셔서 본인의 계획과 상관없이 주택수가 늘어났을 때는 어떻게 처리가 될까요?  1세대 1 주택이라서 당연히 비과세라고 생각하였는데 본인의 의지와 상관없이 주택수가 늘어나서 추후에 가지고 있는 주택을 처분할 때 세금을 낸다면 갑자기 당황하게 될지도 모릅니다.

 

오늘은 상속으로 인해서 1세대 2 주택자가 되었을 때는 세법상 어떻게 처리하는지 알아보겠습니다.

 

소득세법 시행령에 따르면 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 1세대 1 주택 비과세를 적용한다고 말하고 있습니다.

 

만약 상속주택과 일반주택을 두개 가지고 있는데 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 받아 세금을 안내도 되는 것이고 순서를 잘못 알아서 상속주택을 먼저 양도하면 세금을 내야 하는 것입니다.

 

 

상속으로 인한 1세대 2주택자의 1세대 1주택 비과세특례

 

 

조합원 입주권을 상속받아서 사업시행 완료후 신축주택이 되었다면 이도 상속받은 주택으로 봅니다.

그런데 부모님께서 다주택자이셔서 2채이상의 주택을 상속해주셨다면 상속받은 주택으로 보는 1채는 어떤 기준으로 정해야 할까요? 이때는 다음의 순서를 따르면 됩니다.

 

1. 피상속인(=돌아가신 분)이 소유한 기간이 가장 긴 주택

2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택

3. 피상속인이 상속개시당시 거주한 1 주택

4. 기준시가가 가장 높은 1 주택 (기준시가가 같을 때에는 상속인이 선택하는 1 주택)

 

 

5년 이내 양도 시 상속주택의 양도소득세 중과 배제

 

현 정부는 주택투기수요를 잡기 위해 다주택자에 세 중과세를 적용하고 장기보유 특별세액공제도 해주지 않습니다.

상속으로 인한 1세대 2 주택자의 1세대 1 주택 비과세 특례에 따르면  일반주택이 아니라 상속주택을 먼저 처분하면 과세가 된다고 했습니다. 공교롭게도 상속받은 주택이 조정대상지역에 있으면서 일반주택도 2채 3채 이상이라면 다주택자 중과세가 적용될까요?

 

 

소득세법 시행령 제167조 3 제1항 제7호의 규정에 따르면  상속개시일로부터 5년 내 양도 시 기존주택과 관계없이 중과세가 배제됩니다.

즉, 조정지역 내 상속주택을 취득하고 5년 이내에 양도하면 기본세율 6%~42%를 적용받고 장기보유 특별세액공제도 받을 수 있습니다.  그러나 5년 뒤에 일반주택이 있는 상태에서 조정지역에 있는 상속주택을 먼저 팔았고  2 주택자라면  기본세율에 10% 가산, 3 주택자라면 기본세율에 20% 가산 플러스 장기보유 특별세액공제까지 받지 못하게 됩니다.

 

세법 규정을 알고 모름에 따라서 비과세/과세가 달라지고 기본세율/중과세율도 달라지고 장기보유 특별세액공제 유무도 달라지니 상속으로 인해 1세대 2 주택이 되신 분들은 꼭 알아두어야 하는 내용입니다.

 

추가로 형제, 남매에게 상속주택이 공동상속이 되었고 공동상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도하였다면 1세대 1 주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인은 1세대 1 주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상일 때는 다음 순서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

 

1. 상속인중 상속지분이 가장 큰 상속인

2. 상속인 중 해당 상속주택에 거주하는 상속인

3. 상속인 중 최연장자

 

 

저는 실제로 1채의 주택을 보유하신 분이 부모님께 오피스텔을 상속받은 뒤에 먼저 상속주택을 양도하셔서 1세대 1 주택 비과세를 받지 못하고 수천만 원의 양도소득세를 납부하신 분을 본 적이 있습니다. 양도를 하면서 1세대 1 주택 비과세 특례를 적용받겠지 라고 생각하고 양도하셨는데 먼저 어떤 주택부터 양도해야 될지는 자세히 살펴보지 않으셨던 거죠. 

 

이런 사례를 접하면 세법이 어렵긴 하지만 알아두면 정말 유용한 지식이죠~ 당장 수천만 원을 아낄 수 도 있으니까요.

다음 칼럼에서도 유용한 세금정보로 찾아뵐게요.^^