양도소득세 계산 방법

자산을 양도하고 양도소득세 납부 요건을 갖추었다면 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 예정신고를 해야 합니다. 그런데 부동산 매수·매도를 많이 경험하신 분들은 처음부터 세무사 사무실에 양도소득세 신고를 다 맡기시거나 반복된 거래에 어느 정도 계산구조의 흐름을 알고 계시기도 합니다.

 

요즘은 홈택스도 잘 돼있고 워낙 강의나 정보가 많아서 본인이 셀프신고를 직접 하시고 포스팅하시는 분들이 많더라고요. 만약 양도소득세를 처음 납부해야 하시는 분들이라면 말만 들어도 어려운 양도소득세를 어떻게 계산하지?라고 생각하며 지레 어렵다고 알려고 시도조차 안 하실 수도 있어요. 그러나 한번 계산구조를 익혀두시면 계속 써먹으실 수 있으니 이번 기회에 한번 찬찬히 공부해보시죠. ^^

 

먼저 양도소득세액 계산구조의 기본이 되는 표를 보여드릴께요.

 

 

처음 시작인 양도가액은 양도 당시의 실지 가액을 의미합니다. 요즘은 실거래가로 바로바로 신고하기 때문에 양도가액을 거짓말을 할 수가 없죠. 홈택스에서 양도소득세 신고를 할 때 양도를 하고 등기를 한 내용이 시스템에  반영이 되었다면 저절로 금액이 끌고 와 집니다. 만약 거래금액이 뜨지 않는다면 그냥 입력해주시면 됩니다.

 

필요경비는 취득가액과 필요경비를 의미해요. 취득가액은 양도한 자산을 얼마에 샀는지 그 거래기록에 나온 금액이고 필요경비는 취득부터 양도하기까지 발생한 금액을 의미해요. 양도가액과 취득가액은 등기나 실제 계약서류에 의해서 확인을 바로 할 수 있지만 필요경비는 발생했을 때 잘 챙겨두시지 않으면 나중에 기억이 나지 않거나 증빙이 없어서 양도소득세를 낮출 수  없으니 평소에 어떤 비용이 필요경비가 될 수 있는지 잘 알아두시고 그에 따른 증빙을 잘 챙겨두시기를 추천드립니다.

 

 

양도소득세의 필요경비는 다음과 같습니다.

 

일반적인 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의 등을 위하여 지출한 비용, 개발부담금과 재건축 부담금, 취득 이후 소유권 확보를 위해 소요된 소송비용· 화해비용으로 지출했을 시 다른 소득의 계산에 필요경비로 삽입되지 아니한 것 ( 다른 소득의 계산에서 필요경비로 삽입되었는데 양도 이후 양도소득세 계산 시에 필요경비로 또 산입 하면 이중공제가 되기 때문에 안됩니다)등이 포함이 됩니다.

 

자본적 지출액이란 용어가 좀 어려운데요. 소모성 경비가 아니라 자산의 가치를 높이는 비용으로 생각하시면 쉽습니다. 그래서 아파트 베란다 새시 비, 난방장치 설치비, 보일러 교체, 발코니 확장비용, 엘리베이터 설치비용과 같은 해당 자산의 가치를 높이는 비용들은 모두 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

 

그러나 수선이나 약간의 개량으로 본래의 기능유지를 위해 지출한 비용은 필요경비로 공제받을 수 없습니다. 벽지나 장판의 교체비용, 조명 주방가구 교체비용, 보일러 수리, 마루나 화장실 공사비등은 필요경비로 인정이 되지 않습니다.

 

필요경비로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 또한 인정이 됩니다. 양도소득세 신고서 작성비, 계약서 작성비, 주식을 양도하고 증권거래세를 내셨을 경우 증권거래세, 공증비용, 인지대, 법령에 따라 매입한 국민주택채권, 토지개발채권의 매각차손등이 필요경비로 양도소득금액에서 차감될 수 있어요.  그러나 부동산 취득자금의 대출이자는 필요경비가 아닙니다.

 

 

그런 다음 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하면 양도소득 과세표준이 나옵니다. 장기보유 특별공제는 여기서 다루기에는 내용이 많아서 추후에 칼럼으로 자세히 써볼게요. 단기성 투기가 아니라 오랫동안 보유했을 경우 물가상승 등 여러 가지를 고려해서 보유 연도에 따라 공제율을 적용됩니다.

 

 

양도소득 기본공제는 해당 연도의 양도소득금액에서 연 250만 원을 공제합니다. 각각 자산을 양도할때마다 250만원을빼주는 것이 아니라 토지·건물·부동산을 아무리 많이 연도내에 양도했더라고 당해연도에 딱 한번 250만원을 빼주는 겁니다. 아파트 2개를 양도했다고 250만 원의 두배인 500만 원을 빼면 안 됩니다.

 

과세표준을 구했다면 거기에 세율을 곱하면 양도소득 산출세액이 나오고 감면이나 공제항목이 있다면 차감하고 가산세를 내셔야 하는 분은 가산세까지 더해서 세액을 납부하시면 됩니다. 양도소득세 세율은 개정도 많았고 부동산 정책 변경에 따라서  중과세율이 적용되는 항목도 많으니 항상 주의를 해야 하는 부분입니다.

 

다음표는 국세청 사이트에 있는 기본세율표입니다. 2018년도부터는 6%~42%의 기본세율이 적용이 되니 맨 마지막 오른쪽 세율을 참고 사시면 되고 만약 2018년 이전에 양도한 자산의 양도소득세 계산을 누락했다면 해당 연도의 세율에 따른 세액을 구하고 가산세를 합하여 계산하시면 됩니다. 항상 기본세율로 적용되는 것은 자산의 종류에 따른 보유기간이나 주택의 수, 조정지역 여부, 미등기 자산 여부 등에 따라서 세율은 또 달라지게 됩니다.

 

 

 

오늘 양도소득세의 계산구조를 살펴보았습니다. 흐름에 따라서 각각 용어의 의미를 설명드렸는데 장기보유 특별공제와 양도소득세 세율은 설명드릴 내용이 많아서 따로 글을 작성해서 자세히 한번 다루겠습니다.

 

요즘은 부동산 강의 커리큘럼에서도 4주 과정에 한주는 부동산 세무를 꼭 다루고 있고 부동산 세무만 전문으로 하는 강의나 책들도 많이 나와있습니다. 가끔은 인터넷상에서 부동산 세무강의가 인기리에 마감되는 걸 보면 요즘 투자자분들이 정말 세무까지 공부를 열심히 하시는 구나라는 생각이 듭니다.

 

절세를 위해 위해 법인 설립 강의를 듣는 분들도 많고 종합부동산세 절세를 위해 신탁에 맡기시는 분도 많다고 들었습니다.  절세를 위해 열심히 공부하시는 여러분을 응원합니다.

 

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