분양권과 입주권 차이

부동산 기사를 접하면 입주권, 분양권이라는 말을 많이 듣게 되는데 얼핏 듣기에는 아파트에 입주해서 살 수 있다는 똑같은 말 아닌가 라는 생각이 듭니다.  그러나 입주권과 분양권은 취득과정부터 매도 시 세무까지  하나도 같지 않는 개념이라는 것 알고 계셨나요?

 

이번 포스팅에서는 과연 입주권과 분양권이 무슨  차이가 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

입주권 VS 분양권

 

입주권이나 분양권은 둘다 부동산을 취득할 수 있는 권리로 가지고 있으면 나중에 아파트가 완공되면 들어가 거주할 수 있게 됩니다. 

 

입주권은 재개발 재건축 사업이 진행되는 과정에서 조합원이 자신이 정비구역에서 보유하고 있던 주택을 제공하고 이후 새롭게 지어진 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

이 과정에서 자신이 보유한 주택의 권리가액이 조합원 분양가보다  낮다면  조합원 분담금이라고 돈을 더 내야 할 수도 있어요

 

반대로 내가 조합에 제공한 주택의 권리가액이 조합원분양가 보다 비싸다면 돈을 도로 더 받는 환급금이 발생할 수도 있어요. 아파트에 입주할 생각도 없고 이도 저도 싫다면 입주권을 포기하고 주택을 조합에 넘겨서  조합에서 현금으로 청산받을 수도 있습니다.

 

 

분양권은 저희가 한국감정원에서 청약신청하는 것처럼 청약에 당첨되어 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

청약통장이 있고 신청요건만 만족하면 청약을 할 수 있고 자녀수, 무주택기간 등에 따라 가점이 매겨져서 높은 점수인 사람들은 당첨확률이 높고 신혼부부나 장애인, 군인 등은 특별공급이라고 더 먼저 청약신청을 하실 수도 있습니다. 

 

 

 

정리해 보면

 

재개발 재건축지역이라면 원래 그곳에 살고 있는 주민들은 조합원이 되어 조합원 입주권을 받아서 새로운 아파트를 얻는 것입니다.

 

그곳에 살지 않았던 사람들은 청약을 통해서 분양권을 받거나 청약 전에 조합원이 입주권을 파는 것을 사서 새로운 입주권의 주인이 될 수도 있는 것입니다.

 

요즘이 청약 당첨이 하늘에 별따기이다보다 분양권에 당첨되길 기다리는 것보다 조합원 입주권을 사라고 얘기하는 경우가 많죠.

 

그럼 무조건 일반분양이 되기 전에 조합원 입주권을 사는 게 분양가가 낮으니 유리할까요?  ㅎㅎ

 

시장은 그렇게 흘러가지가 않습니다. 실거래되는 조합원 입주권의 가격은 거의 주변 아파트 시세와 비슷합니다. 

 

 

조합원 입주권이 시장에 매물로 나오면 조합원 분양가로 팔리는 것이 아니라 거기에 프리미엄을 더한 주변시세대로 팔리기 때문에 앞으로 더 오를지에 대해서 생각해보고 매수를 결정하셔야 합니다.

 

 

조합원들은 그곳에 오래 살았던 원래 주민이고 아파트가 지어질 동안 이주해있어야 하는 등의 수고가 있어서 일반 분양권의 일반분양가보다 조합원분양가가 낮은 경우가 대부분입니다. 조합원 입주권을 받으신 분들은 좋은 동호수를 미리 고를 수도 있다는 장점이 있는데요. 

 

그래서 조합원 입주권 물건이 매물로 나올 때는 시세를 고려하여 프리미엄=웃돈이 붙습니다.

 

조합원 분양가는 5억이고 아직 일반분양가는 정해지지 않는 상태에서 주변의 아파트들이 8억이라면 조합원들의 입주권은 프리미엄 3억을 붙여서 8억에 가격이 형성되는 것이지요.

 

 

서울의 인기 있는 성수 전략정비구역, 용산 등은 아직 재개발 초기단계인 곳도 프리미엄이 어마어마합니다. 미래의 가치를 생각해서 프리미엄이 붙은거죠. 

 

조합원이 아닌데 입주권을 사고자 한다면 보통  재개발 재건축 사업의 초기 상태에 가장 저렴하나 재개발 재건축 사업이 중간에 흐지부지 되거나 아파트 준공까지 10년~20년 걸릴 수 있다는 리스크가 있기도 해요. 그래서 매수시기와 리스크를 고려하여 투자하여야 한다는 점 유의해야 합니다.  

 

개발이 착착 이루어 질 줄 알고 대출을 통해 입주권을 매수했는데 아파트 재개발 재건축 사업이 진전이 안되면 10년 내 이자만 내고 기다리는 상황이 될 수도 있기 때문이죠. 

 

 

오늘은 조합원 입주권과 분양권의 차이에 대해서 살펴보았습니다. 

 

부동산 기사를 통해서 어려운 용어가 나올 때마다 공부하고 넘어가는 습관을 들이면 자연스레 많은 물건이 보이게 되겠지요. ^^ 

 

감사합니다. 

 

 

 

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