투기과열지구 조합원입주권 전매금지

조합원 입주권 전매금지

투기과열지구 조합원 입주권 전매금지

 

정부는 2017.8.2.부동산 대책을 통해 조합원 지위를 양도하는 것을 제한하겠다고 발표하였습니다.

 

투기과열지구*내 재개발 조합원 입주권이 관리처분계획인가가 난 후부터/ 재건축 조합원 입주권은 조합설립인가 후부터는  소유권 이전등기 시까지는 마음대로 거래를 할 수 없도록 거래를 금지한 것입니다.

 

 

 

정부가 전매*를 금지한 이 기간에 조합원 주권 전매를 하시면 분양자격이 박탈되고 추후에 현금청산이 이루어집니다.

 

* 전매: 샀던 물건을 도로 다른 사람에게 팔아넘김

조합원 입주권 금지는 투기과열지구에서만 적용되니 투기과열지구가 어디인지가 중요하겠죠.

 

* 투기과열지구: 주택 가격의 안정을 위하여 투기가 성행할 우려가 높은 지역에 대해 정부가 지정하여 투기 억제를 관리하는 지구  (서울전 지역, 세종시, 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성구)

 

 

 

2020. 2.21. 기준 투기과열지구

 

 

요즘 정책에 따라서 투기과열지구와 조정지역 변경이 몇 달 사이에 바뀌는 경우가 많습니다.

항상 새롭게 지정된 구역을 아래의 방법으로 확인해 보실 수가 있습니다. ^^

 

2019/09/21 - [분류 전체보기] - 조정대상지역 투기과열지구 투기지역과 지정 해제 검색하는 법

조정대상지역 투기과열지구 투기지역과 지정 해제 검색하는법

 

 

조합원 지위 양도제한을 왜 조합원 입주권 전매금지라고 부를까요?

 

관리처분계획인가가 나면 재개발이 시행되는 조합원의 주택은 더 이상 주택이 아니라 새 주택에 입주할 수 있는 권리인 입주권으로 바뀌기 때문에 조합원 입주권 전매금지라고 부르는 것입니다. 

 

단  8.2. 정책으로 재개발 조합원 입주권 전매금지가 시행되기 직전인 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 경우에는 관리처분계획인가 이후에도 전매가 가능합니다.

 

재건축의 경우에는 8.2. 대책 이전부터 전매금지 규정이 있었습니다. 재건축 조합원의 경우에는 조합설립인가 후부터는 전매가 금지됩니다.

 

조합원입주권 전매금지 시기

 

 

따라서 2018년 1월 24일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 따라서

 

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. ) 한자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.

 

재개발과 재건축 조합원 입주권이 전매금지 시기 이후에도 양도·양수를 할수있는 예외가 있습니다.  어떤 경우에 조합원입주권 전매가가능한지 살펴보겠습니다.

 

 

재개발  재건축 조합원입주권 전매금지 예외사유

 

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정)·취학·결혼으로 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 군으로 이전하는 경우 

 

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 모두 이전하는 경우

 

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

 

4. 1세대 1 주택자로서 양도하는 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우

 

5. 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 한경우

 

6. 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유하게 된 자

 

재건축 조합원 입주권 전매금지 예외사유

도정법 시행령 제3조 제2항을 살펴보면 알 수가 있습니다.

 

1. 조합설립 인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년이상 계속하여 보유하고 있는 자가 사입 시행인가 신청 전에 양도

 

-> 조합 설립일로부터 3년 이상 사업시행인가 미신청 & 3년이상 보유 & 사업시행인가 전에 양도

 

2. 사업시행계획인가 일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 소유하고 있는 자가 착공전에 양도

 

-> 사업시행인가일로부터 3년이상 경과 & 미착공 & 3년이상 보유 & 착공전에 양도

 

3. 착공일부터 3년이상 준공되지 아니한 재건축 사업의 토지를 3년이상 계속하여 소유

 

-> 착공일로부터 3년이내 미준공 & 토지 3년이상 계속 보유

 

 

여러분이 재개발 조합원 입주권을 보유하고 계시다면 다음의 질문을 해보시고 전매를 생각해보시면 되겠습니다.

 

1. 투기과열지구 내인가?

2. 2018년 1월 24일 이후에 사업시행인가를 신청하였는가?

 

위 두 가지 요건에 모두 YES라면 재개발 조합원 입주권은 전매가 금지가 됩니다.

 

전매금지 시점부터 소유권 이전등기까지 장기간이 될 수도 있는데도  정부가 전매를 금지한 것은 재개발 재건축 지역에 투기수요가 많다고 보아 시장의 불안정을 막기 위해 규제를 둔 것입니다.

실거주 수요자가 아니라 투자자 입장에서는 투자금 회수까지 기간이 길어지고 중간에 처분도 불가능하기 때문에 애초부터 투기수요로 조합원 입주권 구입을 생각지 말라는 정부의 의도인 것입니다.

 

재개발 재건축 조합원 입주권을 전매하시려는 분은 거래 전에 전매금지 규정 꼭 확인해보세요. ^^