재개발 재건축으로 취득한 주택의 취득시기 확인

양도소득세 계산에서 취득시기를 아는 것은 양도차익의 계산을 위한 기준시기가 되기 때문에 아주 중요합니다. 양도하는 자산의 취득가액의 기준시기뿐만 아니라  비과세 요건 내지 각종 감면요건에 해당하는지 여부를 가리는 데에도 기준이 되며 법령 적용의 기준시기가 되기도 합니다.

 

일반적으로 부동산 매매의 취득시기는 잔금지급일이라고 대부분 알고 계실거예요. 원칙적으로는 자산의 대금을 청산한 날인 잔금지급일이 취득시기인데 예외적으로 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기. 등록 접수일 또는 명의개서일이 취득 시기가 됩니다. 쉽게 말하면 잔금청산일과 등기접수일중 빠른 날입니다.

 

일반적인 취득시기

빠른날 [ 잔금청산일, 등기접수일 ]

 

만약 오래전에 부동산을 취득하고 계약서류나 잔금을 지급한 증빙등이 없어서 언제 취득했는지 모를 때에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일이 취득시기가 됩니다. 

 

그런데 이런 일반적인 경우가 아니라 재건축 재개발로 인한 취득과 같은 특수한 경우는 언제가 취득시기가 될까요?

 

 

재개발 재건축과 같은 경우는 조합원이 구주택을 사업시행자인 조합에 현물출자하고 신축주택을 대가로 받는 것으로 이른 "환지"라는 개념으로 봅니다.

 

 

환지는 도시개발법에 의한 도시개발 사업이나 그 밖의 법률에 따라 사업 완료 후에 토지 등 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대산 그 그 구역 내의 다른 토지 또는 건축물 등으로 바꾸어 주는 것을 의미합니다.

 

<원조합원의 재개발 재건축 취득시기>

 

환지처분으로 인한 재개발 재건축 사업을 통해 관리처분계획인가에 따라 원조합원이 취득한 신축주택의 취득시기는 구주택을 취득했을때 입니다. 

 

비과세 요건을 판단할 때도 재개발 재건축이 된 구주택을 취득한 시점부터 보유기간 및 거주기간을 통산합니다.  예를들어 2011년도에 취득한 구주택이 2018년도 새로운 아파트로 준공이되었다면 취득시기는 구주택 취득시기인 2011년도입니다. ^^

 

사업을 하다가 조합원 분양가가 권리가액보다 큰 경우 조합에서 청산금을 납부하라는 경우도 있죠. 청산금 부분은 구주택의 취득 시 있었던 주택의 가치가 아니었겠죠. 청산금을 내면서 새로 취득했으니 청산금 부분은 취득시기가 달라지게 됩니다.

 

따라서  재건축 사업에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증교부일, 사용승인일, 임시사용일 중 빠른 날이 취득시기가 됩니다.

 

<승계조합원의 재개발 재건축 취득시기>

 

원래부터 재개발 재건축의 조합원이 아니고 조합원으로부터 재건축 재개발 입주권을 양수하였거나 다른 승계조합원에게 또다시 입주권을 취득한 경우에 승계취득 조합원이 됩니다. 승계조합원이 취득한 재개발 재건축 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용승인일)입니다.

 

 

당해 자산의 대금을 청산할 날까지 그 목적물이 완성되지 않거나 확정되지 않은 경우에 취득일은 당해 목적물이 완성 또는 확정된 날이 되기 때문입니다.

 

즉  재개발 재건축으로 건설 중이기 때문에 대금청산일까지 완공되지 않았기에 그 아파트가 완성된 날인 사용승인일이 취득시기가 됩니다. 만약 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득시기입니다.

 

 

 

< 재개발 재건축 과정에서 상가를 조합에 제공하고 받은 주택의 취득시기 >

 

재개발 재건축을 진행하기 전에 상가를 소유하시다가 조합에 상가를 제공하고 아파트를 받은 경우에는 이 아파트의 취득시기는 어떻게 될까요? 이와 같은 경우에는 관리처분계획인가일부터 아파트가 된 것으로 간주하고 관리처분계획일을 취득일로 보시면 됩니다.

 

근거가 되는 판례 2개를 같이 보실까요. ^^

 

양도, 서면-2017-부동산-2055 [부동산납세과-1057] 2017.09.18

[제목]

관리처분계획 인가에 따라 상가를 제공하고 아파트를 분양받아 양도하는 경우 1세대 1 주택 장기보유 특별공제

[요지]

관리처분계획 인가에 따라 상가를 제공하고 아파트를 분양받아 양도하는 경우 1세대 1 주택 장기보유 특별공제율을 적용하기 위한 보유기간은 관리처분계획 인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것임.

 

사전-2015-법령해석 재산-0152, 2015.5.29 

상가를 소유한 거주자가 도시 및 주거환경 정비법에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1 주택인 상태에서 양도하는 경우 신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유 특별공제액은 소득세법 제95조 제2항  표 2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획 인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 재개발 재건축으로 취득한 주택의 취득시기에 대해서 알아보았습니다. 앞으로도 재개발 재건축과 관련하여 더 많은 세무포스팅으로 찾아뵐께요.