조정대상지역 양도세 규제

부동산 투기를 막기 위해 현 정부는 많은 정책을 내놓았는데요. 그중 강력한 것 중 하나가 비조정지역이었던 곳을 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하여 대출을 받을 수 있는 금액에 제한을 걸거나 양도소득세 중과세율 등을 적용해 많은 세금을 부과하는 것입니다.

 

 부동산 투기수요가가 요즘은 코로나로 인해서 많이 잠잠해졌는데 올해 초만해도 선거가 끝나고 나면 우세한 여당에서 부동산 투기를 막기 위해 조정대상지역을 더 지정할 수 있다고 애기하시는 분들이 꽤 계셨어요.

 

올해 초에는 뜨거웠던 수원이 전 지역 조정대상지역이 되었고 안양도 만안구 동안구가 조정대상이 된 것처럼 인천이나 다른 지방도 조정대상지역이 될 수 있다는 소문이 있었어요. 그래서 조정대상지역이 지정될 수도 있는 뜨거운 지역은 세금을  고려해서 매도 계획을 세워야 한다던지 매수 계획을 세워야 한다는 글을 많이 보았어요. 

 

 

투기과열지구와 조정대상지역

 

만약 조정대상지역이 된다면 어떤 양도세 규제가 있길래 다들 불안해 하는 것일까요?

 

 

1.

 

2017년 8월 2일 이후 조정대상에 있는 주택을 취득하고 양도할때는 비과세를 받기 위해 2년을 거주해야 합니다.

 

비조정지역이라면 2년보유하는 것만으로도 비과세를 받을 수 있는데 조정대상지역이라면 거주요건이 추가된 것이죠.

 

비조정지역이라면 2년만 보유하면 세금 하나 내지 않고 비과세 받을 수 있는 것이 조정지역 지정 이후 매수했다면 2년 거주까지 해야 비과세를 적용받습니다. 

 

만약 조정지역 지정 이후 매수한 주택을  2년 보유만 하고 거주한 적이 없다면 일반세율로 양도소득세를 납부합니다.

 

 

 

양도소득세 기본세율

 

 

2.

 

다주택자가 가지고 있는 주택을 조정대상지역으로 지정되고 난 이후에 팔게 된다면 양도소득세 중과세가 적용이 됩니다. 

 

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는데 2주택자라면 양도소득세 기본세율에 10%의 세율을 더해서 중과되고 3 주택자 이상이라면 양도소득세 기본세율에 20%의 세율을 더해서 중과가 됩니다.

 

양도소득세가 중과가 되면 장기보유특별공제도 자동적으로 적용받지 못하게 되니 손해가 어마어마합니다.

 

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다주택자 양도소득세 강화 (중과 및 장기보유특별공제 배제)

 

3.

 

1세대 2 주택 비과세를 적용받기 위해서는 1년이상 보유한 뒤에 새로운 주택을 취득하고 2년이상 보유한 기존주택을 새로운 주택 취득후  3년이내 양도하면 되었습니다. 만약 조정대상지역내 주택을 취득하면 2년내 양도하면 되었습니다. 

 

그런데 조정대상지역에 기존주택을 가지고 있었던 자가 대체주택을 조정대상지역에서 취득하여 일시적 1세대 2주택 비과세를 받고 싶다면 1년 이내에 새로운 주택으로 전입을 하여야 합니다.  이는 2019년 12.16 주택안정화방안에 따른 것으로 신규주택을 취득한후 1년이내 신규주택으로 전입하고 1년이내 종전주택을 양도하는 경우에 비과세가 가능합니다. 

 

12.16. 대책 이전에  조정대상지역 주택소유자가 조정대상지역에서 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 상태라면 1년 내 전입하고 1년내 종전주택 양도를 따르지 않으셔도 됩니다. 

 

2019/12/24 - [부동산과 세무] - 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 (주택 안정화 방안 반영)

일시적 1세대 2주택 비과세 요건 (주택안정화 방안반영)

 

 

 

4.

 

조정대상지역으로 지정된 이후에 분양권을 양도하면 2년 이상 보유한 것과 관계없이 무조건 50%의 양도소득세율이 적용이 됩니다.

 

비조정 지역의 분양권은 1년 미만 보유 시 50%, 2년미만 보유시 40%,  2년 이상 보유 시 기본세율이 적용이 됩니다. 그러나 조정대상지역의 분양권 양도는 보유기간에 관계없이 무조건 50%의 세율을 적용받게 됩니다. 

 

지방소득세까지 고려한다면 세율이 55%가 적용되는 것이니 조정대상지역에서 분양권으로 인한 양도세를 내고하면 차익이 반도 남지 않는 현상이 벌어지네요. 

 

만약 분양권을 조정대상지역 지정 공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 주고받았다면 50% 중과 적용이 되지 않습니다. 

 

다만, 다음의 경우에는 조정대상지역 내에서 가지고 있는 분양권을 양도하더라고 50% 중과가 적용되지 않습니다. 

- 분양권 양도 당시 세대원 포함 무주택자로서 양도하는 분양권 외 다른 분양권이나 조합원 입주권을 보유하고 있지 않으며

- 양도 다시 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우( 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 포함)

 

 

 

세금뿐만 아니라 조정대상지역이 되면 대출 또한 제한이 되지요. 

 

많은 전문가들은  부동산 매매를 하기 전에는 미리 세금을 염두에 두고 공부나 상담을 통해서 계획을 세우기를 추천합니다.

 

세법은 요건하나라도 어긋나면 비과세를 받지 못하거나 중과가 될 수도 있으니 항상 미리 세금을 확인하시고 결정하는 것 잊지 마세요. ^^

 

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