1세대1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 정리 (2021년도부터)

2019년 주택 안정화 방안에 따르면 앞으로 2021년도 1월 1일부터 양도하는 부동산에 대해 1세대 1 주택자의 장기보유 특별공제가 크게 달라질 예정입니다.

 

장기보유 특별공제는 양도소득세를 계산할 때 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물, 조합원 입주권에 대해서 장기간 보유하였을 경우 투기수요가 아니라고 인정하여 보유기간에 비례하여 양도차익에서  일정액을 공제해주는 제도입니다. 현행 제도와 비교하여 1세대 1 주택자의 경우 앞으로 어떻게 바뀌게 되는지 자세히 살펴보겠습니다.

 

실거래가가 9억이하인 1세대 1 주택을 양도하였을 경우에는 1세대 1 주택 양도세 비과세를 적용받아 아예 양도소득세를 내지 않기 때문에 고려하지 않으셔도 됩니다.

 

대신, 실거래가가 9억을 초과하는 1세대 1 주택에 대해서는 9억 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 하기 때문에 장기보유 특별공제에 대해서 알아두셔야 하고 다주택 보유자 또한 양도소득세 절세를 위해서는 장기보유 특별공제를 꼭 알아두셔야 하는 사항입니다.

 

2019/06/19 - [분류 전체보기] - 양도소득세의 장기보유특별공제

양도소득세의 장기보유특별공제

현행 장기보유 특별공제는 일반 부동산의 경우 3년 이상 보유 시 매년 2%씩 최대 30%까지(15년 이상 보유) 양도차익에서 공제를 받을 수 있고 1세대 1주택의 경우에는 매년 8%씩 최대 80%까지 장기보유 특별공제 혜택을 받을수 있습니다.

 

1세대1주택 고가주택인 경우 9억초과분에 대해서 10년이상 보유로 최대 80%를 적용하여 양도소득금액에서 장기보유특별공제로 소득금액을 제하게 되면 큰 절세효과를 누릴수 있습니다. 예전 장기보유특별공제 포스팅을 윗 문단에  첨부해드리오니 살짝 읽어보고 오시면 더  도움이 될 것 같습니다. ^^

 

즉, 현재까지는 특별한 예외를 제외하고는 거주기간이 아니라 보유기간을 기준으로 삼아 장기보유 특별공제율을 적용하였습니다. ( 2020년도부터는 1세대 1 주택인 고가주택은 보유기간만 따지는 것이 아니라 2년 이상 거주하여야만 연간 8%를 적용하여 장기보유 특별공제를 적용하기로 하였습니다.)

 

 

그러나 2021년도에는 1세대 1 주택자 장기보유특별공제에 큰 변화가 일어납니다. 2019.12.16.에 발표된 주택안정화 방안에 따르면 장기보유특별공제를 최대 80%(10년 이상보유)를 유지하기는 하지만  거주기간과 보유기간에 따라 각각 다른율이 적용되고 그 합산된  합계 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산하게 됩니다.

 

연 8%의 공제율을 보유기간 연4%와 거주기간 연4%로 세분하여 각각 적용하겠다는 의미입니다. 부동산투자를 하시는 분들은 거주하지 않고 보유기간만 채우고 매매를 통하여 장기보유특별세액공제제도의 혜택을 누려왔는데 정부에서는 실거주하지 않았다면 투기수요로 보고 그만큼의 혜택을 없애버리고 주택투자수요를 누르려는 의도가 엿보입니다.

 

1세대 1주택자 장기보유특별공제 : 거주기간요건추가

 

 

예전에는 1세대 1주택자 10년 이상  보유한경우 80%의 장기보유특별공제율을 적용했습니다. 그러나 2021년 1월 1일 양도분부터는 10년이상 보유하면 보유기간에 대해서 40% 율을 적용받고 그다음 거주기간을 살펴본 후에 3년이면 12%를 더해 52% 적용, 4년이라면 16%를 더해 56%를 적용받을 수 있게 됩니다.

 

예전처럼 80%를 다 받고 싶다면 거주기간마저 10년 이상을 채워야만 80% 장기보유 특별공제를 받으실수 있습니다. 실거래가가 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 예전처럼 거주하지 않고도 장기보유특별공제를 적용받을수가 없으시니 앞으로의  절세를 위해서는 거주기간도 고려하여 투자계획을 세우실수 밖에 없으리라 봅니다.

 

다주택자의 경우에는 현행과 동일하게 보유기간을 기준으로 15년이상을 보유했을 경우 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용받으실 수 있습니다.

 

 

 

 

앞으로 개정될 1세대 1 주택자 장기보유 특별공제에 거주기간에 따라 어떻게 장기보유 특별공제액이 달라질지 예를 들어보겠습니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제한 양도차익이 10억이라고 가정을 합니다. 양도차익에 대하여 보유기간과 거주기간을 고려하여 양도차익에서 제할 장기보유 특별공제액을 계산하면 됩니다.

 

장기보유특별공제액 계산과정

 

만약 10년 보유하고 거주기간이 5년인 경우에는 거주기간 20%+ 보유기간 40%를 더해 60%를 적용합니다. 현재 10년 보유라면 무조건 10억의 80%인 8억이 장기보유 특별공제액이라면 5년만 거주한 경우에는 2021년도부터는 6억만 공제받을수 있습니다. 2억이나 장기보유특별공제액이 감소하게 됩니다.

 

 

이에 따른  1세대 1 주택자의 고가주택 양도소득세를 얼마나 차이가 날까요?

직접 양도소득세를 계산해서 비교를 해보니 1세대 1 주택자 고가주택 양도시 10년이상 보유하고 5년만 거주한 경우에는 현재보다 4천5백만원 가량을 더 납부하게 되네요. 고가주택은 9억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 내기때문에 9억원초과분 양도소득금액을 계산하고  기본소득공제를 빼주고 세율을 곱합니다. 구간별 세율과 누진공제표는 아래 포스팅을 참조해주세요. (주택안정화 방안으로 주택단기매매시 양도세율도 2021년도부터는 바뀝니다.)

 

2019/06/17 - [분류 전체보기] - 양도소득세 계산

양도소득세 계산

 

1세대1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건이 추가되면서 앞으로는 보유기간뿐만 아니라 거주기간에 따라서도 양도세가 크게 달라지게 됩니다. 앞으로 양도세 계산하려면 보유기간 따지고 거주기간도 따지고 한 단계 더 복잡해지긴 했네요. 실거주로 매수하시는 분은 큰 차이가 없겠지만요.

 

2019.12.16. 주택 안정화 방안으로 보유세 및 양도세, 주담보 대출 등 많은 부분이 달라졌으니 부동산 거래하시기 전에  미리 확인하세요. 특히 세금과 관련된 부분은 세후 수익과 직결되어있으니 평상시에 공부해두시면 절세로 보답할 거예요.^^