1세대 1주택 비과세 개정 (2021년)

1세대 1 주택 비과세 

1세대 1주택 비과세 요건  (현재 vs 2021년도)

 

 

1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도 시 비과세가 되어 양도소득세를 내지 않는다는 것은 많은 분들에게 알려진 사항입니다.  1세대 1 주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 다음의 조건을 요구합니다.

 

1. 거주자인 1세대가 보유하고 있는 1주택으로서

 

2. 비조정지역에 있는 주택이라면 2년 이상 보유 / 조정지역에 있는 주택으로 2017.8.3. 이후 취득했다면  2년이상 거주

 

양도가액이 9억 원 이하라면   비과세를 받아서 양도세 0원으로 납부금액이 없습니다.

 

1번과 2번 조건은 만족하는데 실거래가가 9억을 초과했다면 9억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 계산해서 납부합니다.

 

현재는 다주택자였다가 하나의 주택만 남겨서 팔 때는 당연히 1 주택자로서 비과세가 되겠죠.

예를 들어 5채를 가진 다주택자가 4채를 양도하고 마지막으로 남은  비조정지역의 주택 1채를 양도할 때는 그 주택이 2년 이상 보유만 했다면 4번째 주택을 2달 전에 팔았든 한 달 전에 팔았든 마지막 5번째 주택은 비과세를 받을 수가 있습니다.

 

그런데 2021년 1월 1일 양도분부터는 1세대 1 주택 비과세 주택 보유요건이 강화되어서 마지막으로 최종 1채를 양도할 때 원래의 취득일부터 보유기간을 인정하는 것이 아니라 마지막으로 1 주택이 된 날부터 보유기간이 인정이 됩니다.

 

 

그래서 5채를 가지고 있다가 4번째 주택을 팔고 비조정지역에 1채가 남았다고 가정하면 마지막 남은 5번째 주택인 1채는 4번째 주택을 매도한 날부터 1 주택이 되니 그때부터 2년을 카운트해서 보유기간이 2년넘었는지 확인하고 비과세를 적용해주게 되는 것입니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건 강화를 요약해보자면

-> 다주택 상태에서의 보유기간은 인정 X

-> 최종적으로 1 주택이 된 날로부터 보유기간을 시작

 

다주택자로 있다가 2020년도 12월 31일까지 마지막 1 주택을 양도하시는 분들은 현행 규정에 따라서 취득일부터 2년 이상만 보유했다면 비과세를 받을 수 있으나 2021년도가 되어서 양도할 때에는 취득시기를 잘 따져서 양도를 해야 비과세 혜택을 보고 주택을 처분하실 수 있습니다.

 

그래서 요즘  2021년이 되기 전에 주택을 정리하시는 분들이 많이 계시는 것 같습니다. 

 

10%, 20% 중과세만 붙어도 매도시기를 저울질하시느라 많은 고민을 하시는데 과세와 비과세라면 더욱더 큰 차이를 내겠죠. 며칠  차이로 세금을 한 푼도 안내도 되었다가 양도소득세를 납부하게 된다면 수익률에 있어서도 큰 차이를 가져올 것이라 생각이 듭니다.

 

1세대 1 주택 비과세 개정을 직접 예를 들어서 현행 와 개정내용을 살펴보겠습니다.

 

<예시>

A주택 2008.3.10. 취득     2019년 2.1. 매도

B주택 2012.1.1. 취득        2020년 1.5. 매도

C주택 2016년 5.10. 취득   비조정지역 가정

 

1세대 1주택 비과세

 

A, B, C 주택을 3 채보 유하고 있는데 2019년도와 2020년도에 양도소득세를 각각 납부하고 A와 B를 팔고 마지막으로 2016년도에 보유한 C주택 1채만 남아있는 상태입니다.

2020년도 1월 5일에 2번째 주택을 팔았으니 2020년도 1월 6일부터는 1 주택자가 됩니다. C 주택은 2016년 5월 10일에 취득했으니 2년이 되는 날은 2018년 5월 9일이니 이미 2년이상 보유조건도 만족합니다. C주택이 비조정지역이라면 양도시  2년이상 보유하면 되는 거고 취득시 조정지역이었다면 2년 거주요건을 만족하면 됩니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건을 만족하는 C주택은 B주택을 팔고 난 이후부터는 1 주택이되니까  2020년도에 1월 6일 이후부터 2020년 12월 31일 이전에만 판다면 현행대로 비과세를 받고 처분할수가 있습니다.

 

 

그러나 2021년이 되어서 양도한다면 어떻게 될까요? 동일하게 비과세를 받을 수 있을까요?

 

2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 최종 1 주택이 된날, 즉 B주택을 처분한 날 이후부터 2년을 보유해야 합니다. B주택을 처분하고 최종 마지막 주택이 된 날 2020년 1월 5일 부터 2년 보유기간을 기산하여 비과세 여부를 판단합니다.

 

2020년 1월 5일부터 2년이 되는 날 2022년 1월 5일 이후에 C주택을 양도해야지 1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이고 그전에 2021년도에 양도를 하면 양도소득세가  과세가 되는 것입니다.

 

그렇다면 장기보유 특별공제도 2021년도 이후부터는 최종적으로 1채가 되었을 때 취득일부터 적용이 되는 것인지 혼동이 되실지도 모릅니다. 징기 보유 특별공제는 이전과 같이 원래의 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 따져서 공제율을 적용해 줍니다.

 

2021년도부터 1세대 1 주택 비과세 보유요건이  강화되는데 일시적 1세대 2주택인 경우에는 이 개정사항 적용이 제외됩니다. 다주택자는 2021년이후 양도시 최종 1주택이 된 날로부터 2년이상 보유해야 1세대 1주택비과세를 받을수 있지만 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2 주택이 된 경우에는 제외한다고 합니다. 

 

개정규정 예외사유는 다음과 같습니다

 

- 일시적 1세대 2주택

- 상속으로 인한 2주택

- 혼인 및 동거봉양합가로 인한 2주택

- 농어촌 주택 및 이농,귀농주택 2주택

- 재개발 기간중에 대체취득하여 2주택이 된 경우

 

일시적 1세대 2주택의 개정규정 제외사항까지 한 포스팅에서  설명하자면 포스팅이 너무 길어져서 추후 포스팅에서 이 일시적 1세대 2 주택인 경우에는  어떻게 적용이 제외되는지 살펴보겠습니다. ^^

 

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