부동산매수시 선대출 정리

최근 지인이 부동산 매수시 선대출을 이용하기는 싫다고 말씀하셔서 선대출이 우리가 흔히 집을 살때 받는 주택담보대출이 아니고 다른 의미인가보다 라는 생각이 들었습니다. 뭔가 먼저 대출을 받는다는 의미인것같은데 확실한 개념을 정리를 해보았습니다. ^^

 

어떤 부동산 책에서는 이 선대출 방법을 이용하여 부동산투자시 적절하게 활용할수 있다고 적혀있기도 하더라고요.  더 궁금해지시죠? ㅎㅎ

 

예를 들어 한 지역에 신축아파트가 대량으로 분양되고 입주시기도 같다면 실거주 이외 투자자물건들이 대량으로 전세매물로 나오겠죠. 근데 수요과 공급의 법칙이 적용되어 전세의 공급이 넘친다면 전세임차인을 구하기도 힘들고 전세가격은  점점 더 시세보다 내려갈수 밖에 없을 것입니다.  이렇게 전세금이 본인이 생각한 가격보다 하락한다면 본인의 돈으로 잔금을 치뤄야할 금액이 더욱더 커지고 자금을 융통하지 못한다면 큰 문제가 될것입니다.

 

이와 같이  잔금을 치워야 하때 본인의 자금이 부족하여 곤란한 경우에 미리 대출을 받고 전세보증금을 내려서 계약자를 찾는 경우를 선대출을 받았다고 합니다.  본래는 등기에 전세세입자의 전입신고가 올라가야 하는데  집주인의 부동산 담보대출이  " 미리 먼저 (先) " 올라가게 되는 것입니다. 선순위 대출이 되는 것이죠.

 

이렇게 되면 채권변제순위가 1순위가 집주인의 은행담보대출이 되고 그 다음 순위가 전세금이 되니까 전세 세입자는 불안할수 밖에 없을 것입니다. 그래서 불안한 전세세입자는 전세보증보험에 가입하는 경우가 많다고 합니다.

 

선대출을 쉽게 정리해 보면 대량입주로 시세보다 전세금이 하락하여  잔금을 치르기 어려운 신축분양아파트 소유자가 전세자를 구하기 전에 미리 대출을 받고 대신 시세보다 전세금을 낮추어서 전세세입자를 찾는 과정에서 나타나는 현상입니다.

 

 

이를 직접 사례를 통해서 살펴보겠습니다.

 

선대출 예시

6억원의 아파트를 분양받고 계약금으로 10%로를 납부한 상태라고 가정을 합니다. 잔금시에는 계약금을 제외한 5억 4천만원에 대해서 잔금을 치뤄야 하기 때문에 투자자라면 대부분 전세금을 받고 나머지 금액은 본인의 자금으로 납부를 하게 됩니다. 그러나 신축아파트가 주변에 비슷한 시기에 너무 많이 분양되어 전세시세가 생각보다 낮아졌다면 본인이 준비해야할 잔금금액은 더 증가하겠죠.

 

4억 4천만원에 전세가 거래가 되고 있다면 투자자는 생각보다 준비해야할 본인자금이 커집니다. 1억원을 준비해야 하는데 충분한 자금이 없다면 선대출을 받는것입니다. 왼쪽의 케이스 처럼 선대출로 8천만원을 받고 대신 시세보다 더 전세금을 낮추어서 계약자를 구하는 방식을 택하게 되는 것입니다. 대출을 받았으니 본인 자금으로 5천만원만  준비하면 되는 것입니다.

 

이렇게 다들 투자하면 다 본인 투자금도 줄이고 레버리지를 최대활용하는것 아닌가 라고 생각하실수도 있지만 등기에 먼저 선대출이 있다면 전세를 구하기가 힘들어 지겠죠. 전세세입자 입장에서는 많은 선택지가 있는데 굳이 대출이 먼저 끼어있는 전세물건을 택할 이유는 없을것입니다.

 

그래서 선대출이 있는 경우에는 평균시세보다 더 전세금을 낮추어서 계약을 유도하게 되는 것이지요. 세입자들은 대출은 없지만  보증금이 4억 4천만원인 매물과 대출은 있지만 비교적 전세금이 저렴한 4억1천만원인 집 사이에서 선택을 할 것입니다.

 

신축대량분양으로 전세금이 초반에는 낮지만 시간이 지나면서 전세금은 시세를 따라서 올라가게 되고 전세를 2년정도 한바퀴 돌리고 나서 상승한 전세금으로 선대출을 갚아버릴수도 있으니 투자자 입장에서는 이 선대출을 이용하시는 분도 계시는것 같습니다.

 

선대출 개념이해에 도움이 되었기를 바랍니다.