2020년 취득세율 및 취득세 계산기

2020년 취득세율

다주택자 주택 취득세율 및 증여 취득세율 

 

6.17 부동산 대책부터 7.10 부동산대책 그 이후에도 민간임대주택에 대한 특별법 개정까지 연이어서 나오는 부동산 정책과 세법개정으로 정신이 없는 여름입니다. 실수요 매수를 하시려던 분들과 일시적 2 주택자, 다주택자분들 모두 부동산 대책 공부하느라 입시생 못지않은 것 같습니다.

 

7.10 대책에서는 다주택자의 취득세율을 8%, 12%까지 올리고 증여로 인한 취득 시 취득세율을 12%로 올리겠다고 예고했는데 세부 운영기준을 담은 지방세법 개정안이 의결되어 8월 12일부터 시행됩니다.

 

 

지방세법  시행령 개정안은 8월11일 국무회를 통과하여서 지방세법 개정안 시행일은 8월 12일입니다. 

 

이번 포스팅에서는 2020년 취득세율 개정을 다음 지방세법 시행령을 살펴보고자 합니다. 

 

사실 예전에는 부동산 투자 시 세후 소득을 최대하 하기 위해 양도세를 고려하였는데 이제는 취득세율이 12%까지 부과되기 때문에 취득세율도 세후 수익에 큰 영향을 미치는 세금으로 부상하였습니다.이제는 취득세도  양도소득세와 같이 공부해야 하는 시대네요.

 

먼저 주택수에 따라 취득세율이 달라지기 때문에 다주택자 판단기준부터 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

다주택자 판단기준인 1세대의 범위

1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 (부모, 배우자, 형제자매, 자녀 등)으로 구성된 세대를 말합니다.

 

배우자와 미혼이 30세미만의 자녀는 주택은 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라고 같은 세대로 봅니다. 

 

단, 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도로 보는 규정이 있는데 일정소득기준은 기준 중위소득의 40% 이상이면 됩니다. 

 

 

국민기초생활보장법 제 2조 제11호에 따른 기준 중위소득은 2020년 1인 가구 기준으로 월 175만 원입니다. 175만 원의 40%는 70만 원이니 월 70만 원의 소득이 있다는 것을 입증하면 다른 세대로 볼 수가 있겠네요. 

 

자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속도 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각의 독립세대로 간주합니다. 동거봉양 합가로 다른 세대로 인정받기 위해서는 자녀가  30세 이상이거나 혼인한 자녀, 30세 미만이라면 국민기초생활보장법 기준 중위소득의 40% 이상의 소득조건을 만족해야 합니다.

 

부모님을 돌보기 위해 합가를 하였는데 이를 무시하고 주택수 산정에 포함한다면 불이익이 가니까 그런 일을 방지하기 위한 조치입니다. 

 

 

주택수 산정방법

부부가 공동소유하는 경우 세대 내에서 공동 소유하는 것이므로 개별 세대원이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.  다만 동일세대가 아닌자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각 1개의 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

 

분양권과 입주권은  그 자체가 취득대 과세대상이 아니고 추후 실제 주택을 취득하는 시점에 주택 취득세가 부과되게 됩니다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있는 것이므로 소유 주택 수게  포함합니다. (법시행 이후 신규 취득분부터 포함합니다.)

 

오피스텔 분양권의 취득세는 실제 사용하기 전에는 주거용인이 상업용인지 알수가 없기 때문에 오피스텔 분양권은 주태 수 에 포함되지 않습니다.

 

오피스텔 취득시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정할 수 없으므로 건축물대장상의 용도대로 건축물 취득세율인 4%를 적용합니다. 

 

오피스텔을 취득하고 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다

 

 

 

지방세법 개정후 취득세율

2 주택자가 매입하는 주택의 취득세율은 현행 1~3%에서  최고 8%로,  3 주택이상은  현행 1~4%에서 최고 12%로 인상이 되었습니다. 

 

 

앞으로 법인은 주택수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용됩니다. 

 

<취득세율 중과 표>

구분	1주택	2주택	3주택	4주택이상 / 법인
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

 

기존소유주택의 소재지와 상관없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가 취득 시 1~3%를 적용합니다.

 

비조정대상지역에 1주택자가 1 주택을 소유하고 있는데 조정대상지역에서 2번째 주택을 추가 취득하는 경우 8%가 적용됩니다.

 

1주택소유자가 2번째 주택을 비조정대상지역 주택 취득 시에는 1~3%가 적용되고 조정대상지역 주택 취득 시에는 8%가 적용되니 유의해주세요. 

 

위와 같은 논리로 2주택자가 비조정대상 지역에서 3번째 주택을 추가 취득 시는 8%가 적용이 되겠죠. 

 

 

정부가 주택시장 안정 보와대책을 발표한 2020년 7월 10일 이전 매매 계약을 체결한 사실이  부동산 실거래 신고자료, 금융거래 내역, 분양계약서 등의 증빙자료로 입증이 되면 종전 취득세율을 적용합니다.  종전 취득세율은 3 주택 이하라면 1~3%, 4 주택 이상이면 4%가 적용됩니다.

 

지방세법  개정안이 시행되기 이전에 주택을 계약하고 취득한 경우라면 개정된 취득세율이 아니라  현행 취득세율을 적용합니다. 

 

 

주택수 합산 및 중과 제외

공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해서 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택취득의 경우에는 주택수 합산에서 제외하고 중과세율을 적용하지 않도록 했습니다. 상속주택의 경우에는 다양한 상속 상황을 고려하여 상속개시일로부터 5년까지는 주택수에 합산하지 않기로 했습니다. 

 

 

가정어린이집을 취득하거나 소유시 주택수에 포함하지 않습니다. 그러나 단서 규정이 있습니다.

 

취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집의 목적으로 사용하지 않거나 3년 이상 사용하지 않고 매각, 증여, 전용하는 경우에는 취득세가 추징되면 용도를 바꾼 전용 이후부터는 주택수에 포함이 됩니다. 

 

이외에도 공공성이 높거나 주택 공급 사업을 위해서 필요한 경우등 투기로 보기 어려운 경우를 주택수 합산 및 중과대상에서 제외하도록 하였습니다.

 

아래의 표를 참고해주세요.

 

 

주택 증여 취득세율 인상

조정대상지역 내에서 공시가격  3억 원 이상 주택을 증여한 경우에는 현재 취득세율이 3.5% 이지만 이제는12%로 인상되었습니다. 

 

예를들어 서울의 9억짜리 아파트를 증여한다면 증여세를 제외하고 취득세만 계산해보면  3150만원에서 1억 8백만원으로 취득세가 증가하네요. 

 

단, 투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는  주택이 조정대상지역에 위치하고 있다 하더라도 3.5%를 적용합니다. 

 

 

일시적 2주택 취득세 

- 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우에는 신규주택 취득세는 중과세율이 적용되면 안 되겠지요. 중과세율이 적용되지 않고 우선 1 주택  세율인 1~3%를 적용합니다.

 

단, 종전주택을 일시적 2주택 처분기간 내에 처분하지 않는 경우 2 주택에 대한 세율 8%를 적용하여 취득세를 계산한 금액과 이전 취득세 납부금액과 비교하여 추징합니다. 

 

추징에서 끝나는 것이 아니라 가산세까지 부과되니 유의하셔야 합니다. 

 

 

 

1주택을 보유하다가 아파트 분양권을 취득하는 경우에는 아파트 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 처분하지 않아도 됩니다.

 

 

분양권이나 입주권을 매수 시 주택수에 포함되지만 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 이후 주택의 취득일을 기준으로 3년 내에 종전주택을 처분해야 합니다. ( 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면아파트 준공후 1년 내에 종전주택을 처분하여야 합니다.)

 

- 다주택자가 이사 등의 사유로 신규주택을 취득하는 경우 일시적 2 주택에 해당한다고 보지 않기 때문에 다주택자의 취득세율은중과세가 적용이 됩니다.

 

취득세 계산기

지방세와  관련된 정보와 납부서비스를 제공하는 위택스 홈페이지에서 지방세 모의계산을 하실수가 있습니다. 

 

https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0#

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

 

 

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