다운계약서 업계약서 처벌 (가산세와 과태료)

부동산 양도거래를 하면서 상대방이 다운계약서를 요구하거나 업계약서를 요구하는 경우가 있다고 들었습니다.

다운계약서는 양도가액을 DOWN 낮춰서 양도한 사람 즉, 매도자의 양도차익을 줄일 수 있습니다. 반대로 업계약서는 양도가액을 UP 해서 양수한 자의 취득가액을 높여서 나중에 그자산을 양도할 때 양수자는 높은 취득가액을 적어내서 양도차익을 줄일 수 있게 됩니다.

 

이러한 거짓 계약서를 작성하여  부동산 거래질서를 흐리는 것을 정부는 가만히 놔두지 않습니다. 다운계약서, 업계약서와 같은 거짓계약서를 작성하고 적발될 경우 다음과 같은 불이익을 받게됩니다.

 

1. 비과세, 감면 적용의 배제

 

양도자가 1세대 1 주택 비과세를 받으면서 세금을 안냈을때,  혹은 자경농지 감면을 받으면서 업계약서나 다운계약서를 쓴 것이 적발되면 비과세 받은 금액, 감면받은 금액 모두 추징이 됩니다.

 

예를 들어 양도자가 1세대1 주택비과세를 받는 아파트를 실거래가가 6억인데 5억이라고 다운계약서를 썼거나 7억이라고 업계약서를 쓴경우 정부는 1세대 1주택 비과세를 취소하고 취득가액과 실거래가액의 차액에 대해서 양도소득세를 계산한 금액을 추징합니다.

 

2. 가산세

 

거짓계약서 적발 시 무신고 가산세 혹은  과소신고 가산세,  납부불성실 가산세를 납부해야 됩니다. 비과세나 감면을 받은 경우가 많기 때문에 세금을 안 냈다가 추징당할 때는 무신고 가산세,  내야 할 세액보다 적게 낸 경우에는  과소신고 가산세, 적게낸 금액에 대해서 하루 0.025%를 곱하여 납부불성실 가산세를 내야 합니다.

 

 

무신고와 과소신고는 각각 일반적인 이유인가 ? 아니면  부정신고인가?로  나뉘어져 다른 세율이 적용됩니다. 거짓계약서는 일반과소신고, 단순 무신고에 해당하지 않고 부당 무신고, 부당 과소신고에 해당합니다. 

 

이중장부의 작성 등 거짓 기장 , 거짓 증빙 및 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부와 기록의 파기, 재산을 은닉하거나 거래의 조작 또는 은폐, 국세를 포탈하려는 의도가 있는 사기행위 등은 부당한 의도가 있다고 봅니다.

 

거짓계약서 같은 경우는 거짓으로 거래내용 작성, 허위장부 작성. 조세포탈의 의도가 있는 부정한 방법에 모두 해당하기 때문에 세금을 하나도 안 냈다가 추징당했다면  납부세액의 40%를 부당 무신고 가산세로 내야 합니다.  양도소득세 감면을 받아 적게 냈었다면 감면받은 금액을 추징받고, 감면받은 금액만큼 부당 과소신고가 되기 때문에 20% 부당과소신고 세율을 적용받습니다.

 

양도소득세 가산세 요약표

 

만약 양도자가 1세대 1 주택 비과세로 양도소득세를 하나도 안 냈다가 1억을 추징당했다면 1억의 40%인 4천만 원이 무신고 가산세가 됩니다.

 

양도자 양수자 모두 적용받기 때문에 양수자 역시 주택이나 분양권을 사고 거짓계약서를 쓴다음  나중에 양도시점에 가지고 있는 주택이 거짓계약서를 썻던 물건 하나라서 1세대 1 주택 비과세를 받으려고 하다가 걸리면 비과세도 받지 못하고 양도소득세 추징되고 , 가산세, 과태료 다 적용받습니다.

 

무신고, 과소신고 가산세를 계산하고 나면  납부불성실 가산세를 또 계산해야 합니다.

 

 

예를 들어 위에서 1억에 대해서 추징당한 양도자는 1억에 대해서 납부기한 지난 날수에 대해서 하루당 0.025%를 적용합니다. 1년(365일) 동안 납부를 안 했다고 가정하면 1억 * 365일 * 0.025%=9,125,000을 납부불성실 가산세로 납부하게 됩니다.  2019년 2월 12일 이후부터는 0.025%를 적용하고 그전에는 0.003%를 적용합니다.

 

3. 과태료

 

부동산 거래 신고등에 관한 법률에 따라 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 서울의 아파트나 분양권 가격이 정말 수억에서 십억을 넘기는 경우도 많은데 그 금액에 5%라면 정말 큰 과태료입니다.

 

부동산 또는 분양권을 양도하고 다운계약서나 업계약서를 작성하면 거래당사자인 매도자, 매수자 모두 양도소득세의 비과세 감면규정을 적용받을 수 없고 가산세와 과태료까지 납부하게 되니 거짓계약서 작성의 대가가 무지하게 크죠?

 

국세청에서는 진화하는 기술과 빅데이터를 통해서 계속 납세자들의 방대한 정보를 수집하면서 거래계약을  지켜보고 있습니다. 세금 아끼려다가 나중에 더 큰 세금폭탄을 맞게 된답니다.

 

최고의 절세는 올바른 신고입니다. ^^