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주택임대소득있는데 사업자등록해야 하나요? 주택임대를 통해 소득을 얻고 있었지만 그동안 사업자 등록을 하고 소득을 신고하시지 않은 분들이 사실 많이 계셨습니다. 그런데 10월 28일 국세청보도자료를 읽으시고 1월 21일까지 사업자등록을 해야하나?란 질문을 많이 하고 계십니다. 국세청 사이트에 접속하면 메인하면에 바로 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않으면 수입금액의 0.2%를 가산세로 납부해야 한다는 공지사항에 깜짝 놀라게됩니다. 공지사항의 원본이 되는 보도자료의 제목을 보면 "주택임대소득자는 소득세 신고와 사업자 등록을 하여야 합니다."라고 굵은 글씨로 강조가 되어 있네요. 주택임대소득자는 뭐고 주택임대사업자는 뭐지부터 시작하여 등록은 꼭 하여야 하나? 소득은 어떻게 신고하라는 거지? 임대소득도 별로 안되는데 신고해야 하는건가? 2채이상의 월.. 2020. 1. 3.
법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세 부동산 투자를 하시는 부동산 임대사업자분들, 다주택자 보유자, 매매사업자분들은 보유하고 있던 부동산을 법인을 설립하여 양도하는 것에 대해서 한 번쯤을 생각해보셨을 것입니다. 법인의 낮은 세율을 통한 절세나 투자 대출 목적에서 법인 전환을 고려하고 있었는데 신설법인으로 전환되면서 신설법인에 부동산을 양도하고 대가를 받았다면 양도소득세 납부의무가 생겨서 부담감을 가질 수 있습니다. 양도소득세나 취득세가 너무 많이 나올 것 같아서 법인으로의 전환을 망설이게 되는 것이지요. 그러나 세법상 특정요건을 갖춘다면 법인 전환된 개인사업자가 양도가액에 대한 대가를 한 번에 다 지불하기에는 부담이 될 수도 있기 때문에 양도시점에 낼 양도소득세를 이월해줍니다. 즉, 지금 현재 납부하지 않고 법인이 그 부동산을 양도할 때 법.. 2019. 12. 25.
다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 주택 안정화 방안이 발표되고 뉴스에서는 다주택자 양도소득자 중과를 한시적으로 배제한다는 뉴스를 연이어 보도했습니다. 현행 조정대상지역에 다주택을 보유하고 있는 자가 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되고 장기보유 특별공제도 적용되지 않는 양도소득세 중과제도가 시행되고 있습니다. 양도소득세 중과제도가 적용되면 조정대상지역에서 2주택을 보유하고 있을 때 양도하는 경우 기본세율에 10% 가산, 3 주택 이상 보유자가 양도하는 경우 기본세율에 20% 가산한 양도세 중과율을 적용합니다. 보유한 기간만큼 양도소득을 공제해주는 장기보유 특별공제도 적용받을 수가 없습니다. 현재 양도소득세의 기본세율은 종합소득세율과 동일한 6%~42% 입니다. 3 주택 이상자가 조정대상지역에 있는 주택 양도를 하는 경우 최고세율 4.. 2019. 12. 24.
토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가과세 요즘 부동산기사를 읽어보면 법인을 설립하여 새로운 명의로 취득하고 단타투자를 하시는 분들이 많은걸 알수 있습니다. 많은 부동산 강의와 블로그 포스팅에서는 개인으로 사업자를 내서 부동산 투자를 할 때와 법인을 설립하여 투자를 할 때를 비교하는 내용을 다루고 있습니다. 비용인정, 세율, 수익에 대한 처리, 4대 보험 등 많은 차이가 있지만 오늘은 그중 법인을 설립하였을 때 양도소득에 대해서만 추가과세를 하는 내용을 얘기해보고자 합니다. 개인사업자의 양도소득세를 계산할때는 종합소득세율인 6%~42%의 세율을 적용합니다. 그러나 이 세액이 확정되는 것이 아니라 양도소득세로 계산하였을때의 세액을 구해 비교하는 과정을 한번 더 거치게 됩니다. 미등기 자산, 비사업용 토지, 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내.. 2019. 12. 24.
일시적 1세대 2주택 비과세 요건 (주택안정화 방안반영) 부동산 투자를 하시는 분들뿐만 아니라 부동산에 관심이 없는 분이라도 일시적 1세대 2 주택 비과세에 대해서를 다들 알고 계시는 것 같아요. 이사를 가기 위해서 다른 주택을 먼저 사놓고 기존의 살던 주택을 팔 때 양도시점 2주택을 가지고 있지만 (새로산 주택은 없는것으로 보고) 1세대 1 주택을 양도한 것으로 보고 양도소득세를 비과세 하는 것입니다. 일시적 1세대 2 주택 조항을 적절히 잘 이용하셔서 비과세로 양도하고 시세차익을 내서 계속 투자금을 불리시면서 성공적인 투자를 해오신 분들도 많으신것 같습니다. 오늘은 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건에 대해서 알아보고 이번 12.16. 주택 안정화 방안으로 강회된 조정지역 내 일시적 2 주택자의 양도세 비과세 요건에 대해서 살펴보려고 합니다. 일반적인 경우.. 2019. 12. 24.
조합원입주권의 1세대1주택 비과세 특례 조합원 입주권이란 도시 및 주거환경 정비법에 따른 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다. 예전에는 조합원은 입주권은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 "권리"라고 보았기 때문에 다른 주택을 양도할 때 주택수에 가산하지 않았습니다. 그러나 재개발과 재건축에 대한 투기수요가 범람하고 다른 부동산 자산과 형평성을 기하기 위하여 2006년 1.1. 부터는 조합원 입주권도 주택수에 포함되도록 소득세법 개정이 이루어져서 양도소득세 계산을 하실 때 유의하셔야 합니다. 관련 규정이 소득세법 제89조 2항인데 한번 살펴보겠습니다. 소득세법 제 89조 (비과세 양도소득) ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 조 에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가 .. 2019. 12. 22.
주택안정화방안 이후 주택 종합부동산세(종부세) 인상 매년 12월은 종합부동산세 납부의 달입니다. 12월에 종합부동산세 고지서를 받으신분들도 있고 아직 안 받으신 분들도 있으실텐데요. 2019년 12월 16일 발표한 주택안정화방안으로 2020년도 납부분부터 주택에 대한 종합부동산세계산이 달라지게 됩니다. 주택분 종합부동산세 계산과 주택안정화방안에 따른 변경안에 대해서 오늘은 알아보고자 합니다. 주택분 종합부동산세는 6월 1일 현재 주택을 보유하고 있는 개인별로 보유주택의 공시가격을 다 합산한다음 6억원 초과분(1세대 1주택자의 경우는 9억원)에 대해서 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 구합니다. 만약 1세대 1주택자 이지만 공시가격이 9억 8천만원이라면 8천만에 대해서 공정시장가액비율을 곱한금액만큼 종합부동산세 납부의무가 생기는 것이지요. 2019년도부터.. 2019. 12. 21.
1세대1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 정리 (2021년도부터) 2019년 주택 안정화 방안에 따르면 앞으로 2021년도 1월 1일부터 양도하는 부동산에 대해 1세대 1 주택자의 장기보유 특별공제가 크게 달라질 예정입니다. 장기보유 특별공제는 양도소득세를 계산할 때 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물, 조합원 입주권에 대해서 장기간 보유하였을 경우 투기수요가 아니라고 인정하여 보유기간에 비례하여 양도차익에서 일정액을 공제해주는 제도입니다. 현행 제도와 비교하여 1세대 1 주택자의 경우 앞으로 어떻게 바뀌게 되는지 자세히 살펴보겠습니다. 실거래가가 9억이하인 1세대 1 주택을 양도하였을 경우에는 1세대 1 주택 양도세 비과세를 적용받아 아예 양도소득세를 내지 않기 때문에 고려하지 않으셔도 됩니다. 대신, 실거래가가 9억을 초과하는 1세대 1 주택에 대해서는 9억 초과분.. 2019. 12. 21.

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