행크에듀 경매실전반 5주차 강의후기

경매 실전반 5주 차에는 상가건물 임대차 보호법에 대해서 배웠습니다. 그동안 주택임대차 보호법에 대해서 배웠는데 이제는 주택이 상가로 바뀐 것이지요. 상가도 임차인들이 보증금과 월세를 내고 있는 상태에서 경매에 나오기도 하기 때문에 경매투자자라면 상가임대차 보호법까지 공부를 해두어야 합니다.

 

상가임대차 보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 법이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 범위 내에서 사업자 등록의 대상이 되는 임차인을 보호하기 위해 제정된 법입니다.   

 

상가건물 임대차 보호법을 검색하셔서 제1조를 찾아보시면 " 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"라고 써져 있습니다.

 

사업자등록의 대상이 되는 임차인이란 부가가치세법, 소득세법, 법인세법 규정에 의한 사업자등록을 한 임차인으로 로터리클럽이나 라이온스클럽 같은 비사업용, 비영업용 사무실은 보호대상이 아닙니다.

 

그리고 주택임대차 보호법에서 실질을 우선으로 판단하는 것처럼 공적서류인 건축물대장에 주택으로 되어있고 실제로는 상가로 사용하고 있다면 그 건물은 상가로 보고 상가임대차 보호법 적용대상이 됩니다.

 

상가임대차의 대항력이란 매매나 경매등으로 임대인이 바뀔지라도 상가를 사용 수익 할 수 있는 권리와 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리 등을 의미합니다. 쉽게 말하면 만약 대항력이 있는 상가 임차인이 경매로 건물이 넘어갔을 때 자신이 낸 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 낙찰자에게서 보증금을 돌려받기 전까지 해당 부동산에서 나가지 않고 계속 있을 수 있다는 의미입니다. 이런 경우에는 낙찰자가 법원에 인도명령 신청을 해도 받아들여지지 않고 기각이 됩니다.

 

대항력의 요건은 무엇일까요?

 

대항력을 갖추기 위해서는 환산보증금이 상가임대차보호법 적용범위 내여야 하고 상가건물에 대해 임대차 계약을 하고 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하고 배당요구 종기일까지 사업자등록 및 점유를 유지해야 합니다. 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 " 보증금+ 월세*100 "을 한 금액입니다.

 

 

상가임대차에서도 우선변제권과 최우선변제권이 존재합니다.

 

우선변제권은 환산보증금이 상가임대차보호법 적용범위 이내이고 경매 기입등기 전 사업자 등록을 하고 확정일자를 받고 배당요구 종기 일이전까지 배당요구를 하고 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.

 

만약 상가를 임차하고 사업자 등록을 한 임차인이 다시 전대를 하거나, 사업을 실제로 하지 않고 있거나, 사실상 폐업한 경우라면 상가임대차 보호법에서 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문에 대항력, 우선변제권을 주장할 수가 없습니다.

 

최우선변제권은 환산보증금이 소액보증금 범위 이내여야 하고 사업장등록을 하고 배당요구 종기일 이내 배당요구를 하고 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하고 있어야 소액임차인 보증금을 먼저 받아갈 수 있습니다.

 

상가건물 임대차 보호법 적용대상 및 우선변제권 최신 버전은 인터넷등기소에서 보실 수 있습니다.

인터넷등기소 자료센터에 들어가시면 주택임대차보호법, 상가임대차 보호법의 소액임차인의 범위와 최우선변제액 표를 확인하실 수 있습니다.

 

인터넷등기소 자료센터 > 상가건물임대차보호법 소액임차인 범위

 

 

상가임대차보호법 소액임차인 최우선변제금

 

 

이번 수업에서도 역시 상가건물 임대차 보호법과 관련된 판례를 많이 배웠습니다. 사실 수업시간에 핵심만 정리된 교재를 가지고 송 사무장님이 설명을 해주시기 때문에 어렵지 않게 이해할 수 있습니다.

 

사업자등록상의 주소와 공부상 주소가 불일치하는 경우, 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고를 한 다음 다시 같은 상호 및 번호로 사업자등록을 한경우 대항력과 우선변제권은 존속하는지 여부, 임차인의 사업자등록에 앞서 가등기가 되어있고 가등기에 의한 본등기가 경료된 경우 임차인의 대항력 여부, 상가 임차인이 전대를 한경우 대항력을 인정받으려면 어떻게 해야 하는지 흥미로은 판례들을 학습했습니다.

 

판례 하나하나가 경쟁력이 되고 돈이 된다고 생각하니 공부가 즐겁습니다. ㅎㅎ

 

부동산 투자를 통해 진정한 부자로 거듭나려면 본인이 일을 하지 않아도 알아서 돈이 들어오는 현금흐름 시스템을 구축해야 하는데 그중 가장 좋은 수단이 상가라고 합니다. 주거용으로는 시간이 상당히 오래걸리기 때문에 한번 세팅해놓으면 신경도 덜 쓰고 시간적 자유도 얻을 수 있는 상가는 필수 투자수단이라고 합니다.

 

좋은 만큼 잘못된 물건을 낙찰받으면 공실의 위험이 커서 임대는 안 나가고 이지만 나갈 수도 있으니 조급해하지 않고 꾸준히 상가도 공부해 나가야겠습니다.

 

송 사무장님은 상가를 통해서 한 달 월세액이 5천만 원이 넘는다고 실제로 여러 부동산을 소유해봤지만 상가가 가장 좋다고 수강생들에게 강한 자극(?)을 주셨습니다. 포기하지 않고 꾸준히 한다면 할 수 있다고 생각합니다.~!! 파이팅.

 

6주 차에는 공매에 대해서 배웁니다. 다음 포스팅은 공매 수업 후기로 만나 뵐게요~!