행크에듀 경매실전반 6주차 강의후기

드디어 경매 실전반 마지막 주의 강의 후기를 올리는 날이 왔네요. 확실히 초급 때 배웠던 내용보다 강의 내용이 깊어지고 판례들도 많이 배우고 송사무장의 실전 팁들을 마구마구 들을 수 있어서 실력이 한 단계 업그레이드된 느낌이 됩니다.

 

마지막 6주 차 강의에서는 공매가 주된 주제였습니다.  공매의 개요 및 검색 방법, 공매부동산의 권리분석, 공매낙찰 후 법적 절차 및 명도를 중심으로 수업이 나갔습니다.

 

공매는 사실 세금체납으로 인해 해당 부동산이 압류되어 처분절차를 기다리고 있는 부동산뿐만 아니라 일반적인 매매의 형식을 취하면서 공개적으로 매각하는 것을 의미한다고 합니다.

 

국유 잡종재산, 공공기관, 지방자치단체장의 소유 부동산을 매각하는 것도 넓은 의미의 공매가 되는 것입니다. 수업에서는 캠코라고 하는 한국 자산관리공사를 통하여 매입할 수 있는 국세징수법상 체납 처분되는 압류재산의 공매에 관하여 중점적으로 배웠습니다.

 

한국 자산관리공사에서는 온비드라고 하는 공매입찰 전문 사이트를 운영하고 있습니다.

 

사실 저는 경매라는 것을 공부하기 전까지는 공매도 몰랐고 온비드라는 사이트가 있는 것도 몰랐습니다. 온비드에 들어가 보니 전국적으로 압류되어 매각하는 물건들도 많았고 국가에서 임대하는 물건들도 많이 있었습니다. 이와 같이 공매는 매각하는 물건만 있는 것이 아니라 임대를 공개 입찰하는 경우도 있습니다.

 

시중 가격보다 더 싸게 낙찰받거나( 경매보다도 더 낮은 가격에 낙찰도 가능합니다. ) 임차하는 게 가능하다는 것을 깨달았습니다. 가끔은 국가에서 가지고 있던 주택이나 회사에서 처분하려고 하는 사택들도 온비드에 올라와서 명도 절차 없이 손쉽게 매도를 하거나 임대를 놓을 수 있는 장점도 있습니다. 이런 물건 들은 경쟁률이 높습니다.

 

 

경매는  직접 관할법원에 가서 입찰을 해야하지만 한국 자산관리공사의 공매는 오직 온비드에서 전자입찰을 통해서만 입찰할 수 있습니다. 그래서 평일에 법원에 가기 어려운 직장인들이나 학부모님들이  점심시간이나 쉬는 시간 틈을 이용해서 입찰을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

직장인이라면 주말에 현장조사를 하고 평일 월요일부터 수요일 오후 5시까지 3일간 입찰을 할 수 있으니 경매에 비해서는 시간 활용이 좀 더 융통성이 있습니다.

 

경매와 공매의 입찰보증금은 최저가의 10%를 내는 것으로 동일합니다. 공매는 개찰일로부터 3일이내에 매각 결정이 되고 매각 결정일로부터 잔급 납부가 정해집니다. 납부기한은 매각결정을 한날로부터 7일 이내이고 세무서장이 필요하다고 인정하는 경우에는 납부기한을 30일 한도로 연장 가능합니다.

 

만약 공매재산을 공매에 내놓아도 입찰한 사람이 없거나 그 가격이 매각 예정 가격 미만인 경우, 낙찰자가 잔금 납부를 하지 못하여 그 매각 결정이 취소된 경우에는 재공매를 진행합니다.

 

경매와 공매를 명도과정에서 큰 차이를 보이는데. 경매와 달리 인도명령이란 제도가 없기 때문에 공매는 점유자와 합의를 이끌어내지 못하면 명도소송까지 가야 합니다. 명도소송기간은 6개월에서 1년 정도까지 소요될 수도 있어서 낙찰을 받은 투자자 입장에서는 이자납부와 같은 물리적 손해와 스트레스라는 정신적 손해까지 이중고를 겪을 수도 있습니다.

 

그래서 공매를 두려워하는 분들도 많다고 합니다. 그러나 명도에 대해서 잘 대처할 수 있는 지식과 기술을 가지고 있다면 역으로 큰 수익을 볼 수 있겠지요.

 

 

한국 자산관리공사는 공매물건이 낙찰이 되어 매각대금을 납부받아 모든 채권자의 채권을 보상해줄 수 있으면 배분 순위에 문제없이 지나가지만 만약 매각대금이 각 채권자의 채권금액을 충족하지 못하면 우선순위에 따라 배분을 실시합니다. 우선순위는 다음과 같습니다.

 

 

 

공매와 관련된 이론적인 부분, 법령문구, 주의사항을 살펴보고 실전사례를 통해서 어떻게 대처해야 하는지 설명을 들었습니다. 만약 공매를 고려하고 있다면 전화를 해서 당해세와 임차인의 확정일 자보다 빠른 조세채권이 있는지 꼭 확인을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

 

혼자 끙끙대는 게 아니라 담당 직원에게서 전화해서 확인하면 권리분석에서 실수를 줄일 수 있기 때문입니다.  교재에는 낙찰 후에 보내는 내용증명의 케이스별로 실전 예시가 있어서 나중에 참고할 수가 있습니다. 

 

점유자가 관리비도 안 내면서 명도를 거부할 때, 명도소송까지 가지전에 점유자를 압박해서 협상하고자 할 때 어떻게 해야 하는지 감이 옵니다.  점유이전 가처분 신청서, 명도소송의 소장 등도 다 교재에 포함되어 있고 명도의 기술까지 실전 팁을 전수받았습니다.

 

 

경매 실전반 강의의 맨 마지막은 송사무장님이 어떻게 투자를 시작해서 지금의 단계까지 오셨는지 영상과 사진을 통해서 들을 수 있었습니다. 이 내용은 책과 카페를 통해서 알고 있었던 내용인데 다시 보고, 다시 들어도 감동이 옵니다.

 

종잣돈 모으는 동안 한 달에 10만원 만 용돈으로 지출하고 쉬는 날도 현충일 빼고는 없었으며 지방 공연이 많아 강의 들으러 다니는 것은 엄두도 못 내는 상황에서 그리는 대로 인생을 바꾼 스토리는 다시 봐도 배울 점이 너무 많네요.

 

강의는 끝났지만 교재는 자주자주 반복해서 복습을 해야겠습니다.

 

6주 차 마지막 강의 후기를 마칩니다. 감사합니다. ^^