행크에듀 경매실전반 4주차 강의후기

4주 차 경매 실전 강의에서는 주택 임차인의  우선변제권, 최우선 변제권, 주택임대차 보호법에서 추가로 알아야 하는 사항, 선순위 위장임차인 사례들을 학습하였습니다.

 

우선변제권과 최우선변제권에서 많은 판례가 나왔습니다.  교재에서는 해당항목과 관련해서 실제 경매에서 나타날 수 있는 이론과 판례들이 나와있어서 실전 반인만큼 다 알아두고 가야 한다고 생각합니다. 강의를 해주시는 송 사무장님 말씀으로는 "판례는 경매투자의 감초로로 계속 볼수록 단맛이 느껴진다"라고 합니다. 

 

이 판례들을 실전에서 직접 맞닥뜨렸을 때 바로 판례를 적용하여서 문제를 잘 풀어가는 투자자가 되어야 한다고 생각했습니다. 사실 강의를 들으면서 모든 이론과 판례를 다 외울 수는 없는 거고 나중에 실제로 접했을 때 제대로 찾아볼 수만 있어도 다행이겠죠.ㅎㅎ

 

우선변제권

 

대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받고 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 하고 배당요구종기일 까지 전입 및 점유를 하고 있어야 한다. 

 

 

낙찰자는 명도과정시 집을 비워주지 않는 점유자에게 부당이득을 청구할 수 있는데 대항력과 우선 변제권을 모두 취득한 임차인의 경우 배당표가 확정될 때까지 부당이득을 청구할 수 없고 배당표가 확정된 경우 그다음 날부터 부당이득을 청구할 수 있다고 합니다. 

만약 보증금 일부만 임차인이 변제받았을 때는 임차인에게 낙찰자가 어떻게 부당이득을 청구할 수 있을까 궁금했는데 보증금의  변제받은 부분에 대해서 부당이득을 부담해야 한다고 합니다.

 

우선변제권에 관한 판례로는 제2차경매절차에서 우선변제권에서 배당을 받을 수 있는지 여부, 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임대차 계약이 갱신된 경우, 종전 보증금의 범위 내에서 최초 임대차 계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지 여부에 대해서 살펴보았습니다.

 

최우선변제권

 

경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고 보증금의 액수가 소액보증금에 해당하고 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청을 하고 배당요구 종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다.

 

주택 소액임차인의 범위와  최우선 변제금 최신 버전은 인터넷등기소 IROS.GO.KR에서 검색 가능합니다.

 

소액임차인의 범위와 최우선변제금액

 

 

 

가끔 드라마에서 본 것 같기도 한데 빚을 못 받은 채권자가 채권을 회수하기 위해  소액임차인의 기준을 충족하여 채무자와 주택임대차 계약을 맺는 경우도 있는데 이런 상황에서는 주택임대차 보호법상 대항력이 인정되지 않는 다고 합니다.

 

 

판결요지를 살펴보자면 소액임차인의 임차보증금을 보호하는 것은 사회보장적 고려에서 나온 것으로 민법의 일반규정에 대한 예외규정으로, 채권자가 채무자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택의 사용수익에 있는 것이 아니라 실제적으로는 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었더라면 그러한 임차인을 주택임대채 보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없기 때문입니다.

 

만약 하나의 주택에 2인 이상이  공동생활을 할 때에는 1명당 보증금을 기준으로 소액임차인을 판단하는 것이 아니라 2인 이상인 이들의 보증금을 모두 합하여 소액임차인에 판단하여야 하고 최우선 변제금의 한도는 낙찰가액의 1/2 이내라는 것도 배웠습니다. 

 

추가로 경매투자를 통하여 주택을 낙찰받아 임대인이 된 후 계약 시 나타날수 있는 묵시적 갱신기간 및 계약 해지, 부도 공공건설임대주택 경매시 주의사항, 계약시 상대방으로부터 전화를 받을 때 가상의 경쟁자를 등장시켜 협상에 우위를 차지하는 법 등 정말 배울 수 있는 내용이 많았습니다.

 

마지막에는 선순위 위장임차인으로 의심할 수 있는 case를 19개나 예를 들어서 설명해주시고 어떻게 대처해야 할지 설명해주셨는데 이론뿐만 아니라 실전에서 대응할 수 있는 내용이다 보니 무척 유용한 수업이라고 생각했습니다.

 

선순위 임차인이 있을 때 대부분 어렵겠구나 생각해서 투자대상에서 제외하는데 위장임차인이라는 걸 알고 증거서류들을 수집해놓는다면 경쟁력 있는 투자자가 될 수 있을 겁니다.

 

다음 주 후기에서는 상가임대차 보호법으로 만나요~!