행크에듀 경매실전반 3주차 강의후기

경매 실전반 3주 차에는 주택임대차 보호법에 관한 내용을 중점적으로 학습했습니다.

 

주택임대차 보호법이란 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 관한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 만들어진 법입니다. 주택이라고 하는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하며 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에서 적용합니다. 

 

일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우면 주거용과 비거주용으로 겸용되는 경우를 의미하는데 이때에는 임대차의 목적, 구조와 형태, 이용관계, 임차인의 그곳에서 유일하게 주거생활을 하는 여부를 종합적으로 판단하여 결정합니다.

 

주택임대차 보호법의 적용범위에 대해서도 판례를 통하여 배웠는데요. 실제로는 상가건물로 쓰고 있는데 공부상은 주택으로 등재된 경우 실지 용도에 따라 판단할지 공부에 따라 판달할지가 중점이었습니다.

 

세무에서와 같이 실제 용도에 따라 상가건물이라도 주거용으로 쓰고 있다면 주택으로 보아 주택임대차 보호법을 적용받을 수 있고 반대로 서류에는 주택으로 되어있지만 상가로 실제 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 없습니다.

 

주택임대차 보호법 제3조에서는 대항력이라는 개념을 다룹니다.

 

 

대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 임대인의 변경될지라고 임차주택의 양수인에 관하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리인데 쉽게 말하면 경매를 통해 낙찰받은 낙찰자에게 보증금을 돌려받을 때까지 주택을 사용수익 할 수 있는 권리라고 보시면 될듯합니다.

 

대항력이 있는 임차인은 경매로 주택을 낙찰받은 사람이 보증금을 돌려줄 때까지 집에서 나가지 않고 있을 수 있습니다. 이 대항력을 잘못 해석하고 대항력이 없는 줄 알고 낙찰받았다가 추후에 보증금을 물어줘야 한다면 정말 당황스럽겠죠. 수업을 통해서 배우는 법조문과 판례가 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

 

대항력과 관련해서 간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 여부, 전차인의 전입신고가 이루어지고 그 후 임차인이 소유권을 취득한 경우 전차인은 임치인의 소유권 이전이 경료되는 즉시 대항력을 취득하는지 여부 등 판례를 통해 공부했습니다. 점점 난이도가 높아지죠.  이러한 케이스를 실제로 경매물건에서 만났을 때 바로 파악할 수 있을지 반복적으로 복습해야겠습니다.

 

송 사무장님은 교재에 나온 주택임대차 보호법 판례만 잘 숙지해도 본인처럼 될 수 있다고 용기를 북돋아 주셨습니다. 법하고 부동산을 둘 다 알고 경험하게 되면  할 수 있는 물건들이 많아지고 경쟁이 없는 곳을 알게 된다고 하셨습니다.

 

 

판례를 알아간다는 것은 자신만의 그물을 짜는 것으로 그물이 촘촘해지면 물건 검색을 할때 빠져나가는 물건이 적어진다고 하셨는데 카페에서 자신만의 그물을 짜라는 애기를 많이 들었는데 이제 이해가 되었습니다.

 

판례와 경험을 통해 아는것이 많아지면 이전에 물건검색을 하면서 패스했던 것들이 이제는 그물 안으로 들어와서 남들보다 더 많은 물건, 경쟁력 있는 물건들에 입찰할 수 있다는 것이었습니다.  송 사무장님이 왜 계속 물건 보는데 즐겁다고 하셨는지 이해가 가네요.~~ 수업 중에 나오는 판례 하나하나가 수익과 연결되니 열심히 공부합시다 ^^.

 

3주 차 수업 시작을 하면서 송 사무장님은 "하루하루 행복하게 사십니까?"라고 질문을 하셨습니다.  행복은 SELF라고 하시며 남한테 의지하지 않고 스스로 행복해지는 방법을 계속 생각해야 한다고 하셨습니다.

 

 " 항상 사람들은 타인에게 기대하고 외부환경에 영향을 많이 받는데 경매라는 투자는 시간이 희생되는 투자로 가족이 알아주지 않아도 스스로 잘해야 된다. 자신에게 충분히 좋은 것을 알아서 찾아서 하고 운동이나 취미 등을 통해 행복충전을 한다. 돈을 벌면 일정 부분 소비로 즐기면서 정상에 가는 과정이 즐거워야 한다" 라며 실전 마인드를 또 전해주셨습니다.  강의 들으면서 송 사무장님이 해주시는 이런 말들이 저는 더 좋더라고요. 저도 어서 수익실현을 하면서 정상으로 가는 과정을 즐기고 싶습니다.~^^

 

부동산 공부를 시작하고 어떤 날은 나도 이미 큰 성공을 거둔 부동산 투자자처럼 될수있다! 할수있다!라는 희망과 설레임으로 하루를 시작하다가 어떤날은 서울 아파트의 실거래가가 수십억의 최고가를 경신하는 것을 보고 이제 너무 늦었나? 나는 왜 지금 이 시기에 부동산 공부를 알게 된 것일까? 남들 다 수익 볼 때 난 뭐한 걸까? 하고 다운되는 날이 반복되고 있었습니다.

 

그래도 지금이라도 부동산 투자에 대해 알게 되고 경매를 공부하는 것에 대해 감사함을 느끼고 있습니다.

 

남은 강의도 파이팅하겠습니다.