[종합소득세] 주택임대소득 신고 자주묻는 질문 15가지

 

 

 

1. 주택 임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택수인가요? 임대주택 수인 가요?

 

본인과 배우자의 보유주택을 합산한 수가 주택임대소득 과세대상입니다.

 

2. 미혼인 제가 보유한 주택 1채를 임대하고 저는 부모님 집에서 살고 있는데 임대소득세 과세대상인가요?

 

주택수는 부부인 경우에만 합산하고 부모 자식 간에는 합산하지 않기 때문에 현재 1채만 보유하고 있는 것입니다.

 

1 채인 경우에는 주택임대소득 과세대상이 아니나, 그 보유한 한 채가 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있을 경우에는 종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

주택임대소득 과세대상

 

3. 다가구주택 한채 보유 시 주택임대소득 신고해야 하나요?

 

구분등기가 되지 않은 다가구 주택 1채만 보유 시에는 주택수가 1 채입니다. 기준시가가 9억 원을 넘지 않는 다가구주택이라면 신고하지 않아도 됩니다.

 

 

4. 저는 현재 단독명의로 3채의 주택을 가지고 있고 가족과 공동으로 다른 주택 한 채를 공동지분으로 소유하고 있습니다.  공동지분으로 보유하는 주택은 7:3의 비율로 제가 3의 소수지분을 가지고 있습니다. 공동보유주택은 보유주택 계산 시 지분이 가장 큰 사람 소유이므로 저의 주택수에 포함되지 않으니 저는 소득세 신고를 할 때는 공동소유 주택은 빼고 단독명의 3채에 대해서만 신고하면 되나요?

 

공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택으로 포함하는 것은 단지 과세대상 여부 판단을 하기 위한 주택수 계산 기준입니다.

 

본인은 단독명의 3채의 주택에서 나오는 임대수입과  공동명의 주택에서 나오는 임대료의 지분만큼인  30% 해당하는 수입을 합산하여 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.

 

 

* 2019년도 귀속 주택임대소득 신고 시에는 공동명의 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택수에 포함합니다. 

 

2020년도 귀속 주택임대소득 신고 시부터는 소수지분 자라 할지라도 해당 주택임대 수입금액이 6백만 원 이상이거나 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소부 지분자의 소유 주택 수에도 포함합니다.

 

 

 

5. 주택과 사업용 건물이 함께 있는 경우 겸용 주택의 주택면적은?

 

주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택 부분만 주택으로 봅니다.

 

6. 기준시가가 9억 원을 넘는 주택 1채를 소유하고 있고 전세보증금만 받고 있을 때는 신고해야 합니까?

 

1 채인 경우에는 월세 임대료만 과세대상이므로 전세보증금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

2채를 보유하고 있는 경우에도 월세 임대료 없이 전세보증금만 받고 있다면 소득세 신고대상이 아닙니다. 

 

전세보증금만 받고 있는 경우에는 3 주택 이상부터 간주임대료 과세대상이 됩니다.

 

7. 비거주자도 주택임대소득에 대해서 간주임대료를 계산해야 합니까?

 

비거주자도 국내 소재 주택의 보증금 등에 대해서 간주임대료를 계산합니다. 

 

8. 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산 시 포함하나요?

 

임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 임대인 본인이 수령하는 경우에는 총수입금액에 산입 합니다.

 

전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입 합니다.

 

 

9. 해외에 보유하고 있는 주택에서 수익을 얻고 있습니다. 해외 임대소득도 신고하여야 합니까?

 

거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내에 보유한 주택임대소득과 합산하여 신고해야 합니다.

 

비거주자의 국외주택 임대소득에 대해서는 우리나라에서 과세하지 않으며 비거주자의 국외주택은 과세대상 판단 시 소유 주택 수에도 포함하지 않습니다.

 

* 거주자 : 국내에 주소가 있고나 183일 이상 거소들 둔 개인으로 국내외 모든 소득에 대해서 무제한 납세의무가 있습니다.

 

 * 비거주자 : 거주자가 아닌 개인으로 국내 원천 소득에 대해서 납세의무가 있습니다.

 

 

10. 간주임대료는 무슨 뜻인가요?

 

 

 

월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세 형평성을 위해서 보증금 등에 대해서는 정기예금 이자율에 해당하는 금액만큼은 소득으로 보고 임대료로 간주합니다. 보증금을 은행에 넣었다고 가정해서 그 이자만큼 과세를 하겠다는 뜻입니다. 

 

다만 모든 보증금에 대해서 간주임대료를 과세대상으로 삼지 않습니다.

 

주택의 경우 부부합산 3 주택 (주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2021년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세합니다.

 

간주임대료 공식

 

 

11. 이사 등으로 일시적으로 2 주택을 보유한 경우에도 과세가 되나요?

 

2주택 보유기간 동안 월세 임대수입은 모두 과세대상입니다.

 

12. 부부가 각각 1 주택으로 보유하고 있다가 (= 부부합산 2채)  연중에 이혼을 하였다면 보유주택수를 어떻게 판단해야 하나요? 

 

이혼 전까지는 2 주택에 해당하므로 그 기간 동안의 월세에 대하여 과세대상이 됩니다.

 

이혼 후에는 1 주택으로 보아서 그 1 주택이 기준시가 9억 원을 넘는 경우 월세 임대료에 대해서 과세대상이 됩니다. 

 

13. 오피스텔 임대수입도 주택임대소득 신고대상인가요?

 

오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 과세대상입니다. 

 

14. 농가주택 1채와 도시에 1 주택을 보유하여 총 2 주택을 보유하고 있습니다. 이 경우에도 월세에 대해서 과세가 됩니까?

 

농가주택도 주택수에 포함되기 때문에 2 주택자로 월세에 대해서 주택임대소득 신고대상입니다. 

 

15. 부부 합산하여 3 주택을 보유하고 있는데 3개 주택 모두 소형주택으로 주거전용면적이 40제곱미터 이하이고 기준시가가 2억 원 이하입니다. 모두 보증금만 받고 있는 경우에 임대소득 신고대상인가요?

 

2020년 귀속 주택임대소득 신고 시 소형주택(주거전용면적이 40제곱미터 이하이고 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 대상 판단 시 주택수에서 제외됩니다. 2019년 귀속 주택임대소득을 신고할 때에 간주임대료 과세대상이 아니므로 주택임대소득 신고대상이 아닙니다.

 

다만, 소형주택이라고 월세 수입이 있다면 주택임대소득 과세대상에 포함이 됩니다. 

 

 

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