이현민 경매 무료 강의 9

 

경매무료강의

이현민 경매무료강의

 

드디어 유튜브 현민쌤의 경매초급반 개념원리과정을 41강까지 완강하였습니다. 

 

오늘은 38강 39강 40강 41강에서 경매의 매각방식과 새매각, 재매각, 낙찰이후 권리관계에 하자가 발생했을경우 해결법에 대해서 학습을 하였습니다.  탱크옥션에서  무료강의를 올려주셔서 감사히 잘 보았습니다. ^^

 

 

 

매각에는 호가방식과 입찰방식이 있다. 호가방식은 부동산 경매시에 이제는 더 이상 이루어지지는 않으나 동산은 호가방식이 여전히 이루어진다. 자신이 가격을 공개적으로 애기하는 방식인데 호가제를 실행하니 예전에 조폭들이 와서 낙찰받으려고 분위기 조성하고 남들이 낙찰을 받지 못하도록 해서 없어졌다고 한다.

 

입찰방식은 현재 이루어지는 것처럼 남들이 자신의 낙찰가를 알지 못하도록 봉투에 집어넣어서 경매에 참여하는 방식이다. 입찰방식에는 기간입찰과 기일입찰이 있다.

 

기간입찰은 며칠부터 며칠까지 일정한 기간을 정해서 입찰기간을 열어두는데 보통 호재가 많아서 사람들이 많이 몰릴것 같을때 날을 나눠서 하려고 시행한다.

 

기일입찰은 하루에 진행하는 입찰로 1일 1회입찰과 1일 2회입찰이 있다. 1일 2회입찰은 오전과 오후로 두번 나뉘어지며 대부분 오후에 입찰받으러 오기 때문에 오전에 최저가를 써서 낙찰받을 확률이 더 높다고 한다.

 

가장 흔하게 우리가 접하는 방식이 기일입찰 1일1회입찰이다.

 

 

 

 

 

 

 

1차 입찰에서 너무 비싸서 유찰이 되어 2차 입찰에 부치는 것을 새매각이라 한다. 예전에는 신경매라 불렀다. 보통 20%씩 저감되어 가격이 형성되나 30%씩 저감될 수도 있다.

 

재매각은 만약 1차에서 낙찰을 받은 최고가매수신고인이 잔금을 못내서 대금을 미납을 못했을때 다시 파는 것을 재매각 이라 한다. 가격은 1차때보다 저감되지 낳고 그대로 설저오디면 매수신청 보증금도 통상 10%가 아닌 20%이다.

 

매각물건명세서 비고란에 재매각이 적히기 때문에 주의해서 본다.

 

보통 재매각이 되면 보증금까지 포기한 큰 하자가 존재한다고 생각하여 입찰참여자가 줄어든다.

그러나 재매각 물건들을 적극적으로 공략해볼 필요가 있다. 왜냐하면 권리관계의 하자가 아니라 대부분 다음의 3가지 이유로 대금을 미납하는 경우가 많기 때문이다.

 

1. 대출이 안나와서

2. 시세조사를 잘못해서 급매가격보다 높게 입찰

3. 권리분석을 잘못해서 인수되는 권리를 소멸되는 권리로 생각

 

위의 3가지 사항을 주의해서 제대로 하고 입찰하면 낙찰받을 확률이 높다.  매수신청보증금이 20%이다 보니 자금여유가 있는 자만 들어오고 입찰경쟁률이 현저히 떨어진다.

 

 

<경락잔금대출>

 

 

낙찰되면 경매법원에서 경락잔금대출 명함을 주는데 버리지 말고 잘 보관한다. 경매에 들어가기 전에도 사건번호를 주고 대출을 맞춰줄 수 있냐고 물어보면 대출가능한 은행과 이율 리스트를 보내준다. 리스트에서 가장좋은 조건을 고르면 되니 최대한 대출중개인들에게 많이 물어본다. 대출은 많이 알아볼수록 좋다.

 

경락잔금은 물건마다 조건이 틀리고 언제 받느냐에 따라 시기적으로 조건이 틀리다.

 

 

 

 

낙찰을 받았는데 매각물건명세서에 기재되지 않은 권리관계의 하자가 발견되었을 경우 뒤집을 수 있는 기회가 3번있다.

 

1. 매각기일 ~ 매각허가결정기간 : 매각허가에 대한 이의 진술( = 불허가 신청 )

 

사유는 민사집행법 121조  (매각허가에 대한 이의신청사유)

 

매각허가에 대한 이의신청사유

 

2. 매각허가결정 ~ 매각확정일 : 결정에 대한 불복인 항고를 한다.

 

3. 매각확정이후 : 매각취소를 구한다.

 

취소는 효력이 발생한 후 없던 걸로 하는 것이고 철회는 효력이 발생하기전 없던 걸로 하는 것이다.

 

어느 시점에 권리관계의 하자를 발견했느냐에 따라 매각허가 이의진술, 항고, 취소를 통해서 문제가 생겼을때  해결할 수가 있다.  1번에서 3번으로 갈수록 늦게 발견할수록 뒤집기가 어렵다. 그래서 낙찰받고 빨리 법원기록을 보는 것이 중요하다. 사실 입찰들어가기 전에 법원기록을 봐야 하는 것이다.

 

 

감사합니다. 현민쌤  경매초급반 개념원리 과정 강의정리 마무리 합니다.