이현민 경매 무료 강의 8

경매무료강의

이현민 경매무료강의 유튜브

 

유투브  이현민 경매초급반 무료강의 35강 36강 37강에서는 경매아파트 임장방법과 경매과정에서 만나는 사람들을 내편으로 만드는 방법에 대해서 들을 수 있었습니다.

 

법원기록을 열람 복사할수 있는 지위에 있는 채권자를 찾아가서 내편으로 만들 법원기록을 먼저 열람하는 것은  경매를 들어가기 전에 필요한 단계이다.

 

그러나 결코 쉬운일이 아니다.

 

임차인 내역이나 유치권 신고내역을 보고 싶을대 대부분 은행직원들은 개인정보때문에 보여줄수 없다고 한다. 그럼에도 불구하고 시도하라. 정말 궁금하면 수단과 방법을 가리지 않고 정보를 얻어야 하며 그래야 안전한 투자를 할수가 있는 것이다.

 

대부부은 시도하고 안되면 포기한다. 직접 찾아가서 볼수 있는지 물어보는 사람도 거의없다. 그러나 이런 작업을 해야만 남들이 모르는 정보를 알고 입찰할 수 가 있는 것이다. 이 물건의 위험이 뭔지 알아야 낙찰가를 그에 맞춰서 낮게 조정할수 있다.

 

제1금융권은 찾아가서 담당자를 만나는 것은 거의 불가능 하나 제 2금융권은 찾아가면 만날수 있다. 이런것들이 발품이다. 경매에 관심이 있다면 만나는 모든 사람들을 내편으로 만들어야 한다. 집행관뿐만 아니라 채권자인 은행직원도 마찬가지 이다.

 

 

 

아파트 임장순서

 

현장으로 가기전에 먼저권리분석부터 정확하게 한다. 내가 궁금한게 무엇인지 알아야 한다. 예를 들어 가장임차인이 아닌지, 점유하고 있는지 등등.. 경매임장이 어렵다고 하는 이유는 권리분석이 안되어 있고 남들의 질문을 흉내내려고 하기 때문이다. 자신감있게 질문하고 알아보려면 내가 무엇을 모르는지 알아야 한다. 그것을 알려고 현장에 나가는 것이다.

 

 

1. 주민센터

 

점유자가 누군지 확인해야한다. 세대열람을 발급받아 전입된 세대가 누구인지 알아야 한다. 세대란 생계를 같이하는 사람들의 단위로 세대주와 구성원으로 구성된다. 구성원에는 가족인 사람도 있고 가족 아닌 동거인도 있다.

신분증과 세대열람신청서와 경매정보지를 출력하여 가다.

 

2. 아파트 관리사무소

 

관리사무소도 점유를 확인하러 가는것이다. 입주자카드가 있기 때문이다. 그러나 절대 안보여 준다. 내편으로 만들기 위해 계속 가서 얼굴인식하고 각인시킨다.

 

관리비연체는 전화로도 잘 알려준다. 연체된 총금액 뿐만 아니라 몇월부터 몇월분인지도 알아내서 월평균관리비를 계산해본다. 낙찰부터 명도까지 3개월 걸리는데 이때 연체될 가능성이 있으니 3개월분  관리비도 낙찰가에 고려한다.

 

점유자에 대해서도 넌지시 물어본다. 시도하면 가능성은 50%이지만 시도하지 않으면 가능성은 0%다.

 

3. 해당 물건지 방문

 

점유자를 확인하기 위해 우편물을 확인하다. 일부러 안 읽어서 쌓여있을수도 있고 안 살고 있을수도 있다. 내부에 짐만있고 공실이면 명도에 더 시간이 걸려서 사는 사람이 없다고 다 좋은것은 아니다.

초인종을 눌러서 점유자를 확인한다. 나는 환영받지 못할 거라는 것을 알고 누른다 .ㅎㅎ

 

 

 

4. 아파트 경비원

 

많은 사람들은 아파트 경비원분들의 중요성을 의외로 잘 모른다.  빈손으로 가지 않고 예의바르게 행동한다. 많은 가구를 다 어떻게 알고 있을까 라고 생각하나 의외로 많은 세대를 다 기억하고 계신다.  궁금한 사항에 대해서 물어보고 나중에 알아봐달라고 부탁드리면 알려주시기도 한다.

 

5. 정문 후문 아파트근처  부동산

 

부동산에 가는 이유는 무엇일까? 시세를 알아보기 위해서인가? NO NO  바로 급매금액을 알아보기 위해서이다. 급매물보다 높은 가격에 낙찰받았다면 완전 실패한것이다.

 

시세는 전화로도 알수 있지만 급매는 공유를 잘 하지 않고 개인 메모자에 적혀있다. 몇군데만 볼게 아니라 여러군데를 돌아봐야 한다. 급매물 확인은 반드시 해야한다.

 

부동산 방문시 실수요자로 가장할지 경매투자자라고 솔직히 애기할지 컨셉을 확실히 잡고 간다. 빈손으로 가지않고 박카스 많이 사가서 얼굴을 각인시키는 방법도 있다. 얼굴을 기억하고 도와주려고 하기도 하고 나중에 전화만으로도 궁금한 물건에 대해서 물어볼 수도 있다.

 

한국사람들은 공짜를 좋아한다. 그러나 반대급부를 먼저 줘서 본인을 각인시키고 상대방도 뭔가를 줘야 한다고 느끼게 만든다. 만원 2만원 아껴서 큰 부자가 될수 없다

 

한번 임장가봤다고 끝이아니다.

두번 세번 가봐서 그날 그날 분위기 틀린것도 보고 낮과 밤의 주차난도 알아보고 동네도 돌아본다. 경매지만 보고 입찰하는 자들은 손해를 안 당해봐서 그런것이다 .

 

아파트 임장은 이 순서대로 반복하면 처음에는 시간이 많이 걸리나 나중에는 1개 물건을 보는데 한시간도 안걸린다.

 

오늘 8편까지 올렸는데 아마 9편쯤 되면 무료강의 학습이 다 끝날 것 같습니다. ^^

 

열공화이팅입니다.