법인 취득세 중과

보통 투자도 하시기 전에 세금 많이 낼까봐 무서워 못하겠다고 농담을 하시는 분들이 정말 많습니다. 세금을 생각하면 그냥 무작정 무섭고 많이 낼 것 같은 느낌이 있는거죠. 그런데 세금에 있어서 더 무서운 단어가 있습니다.

 

바로 "중과"입니다. 다주택자 양도소득세 중과!  4주택 취득세 중과! 듣기만 해도 집을 팔때 혹시 내가 중과되는 것은 아닌가? 혹시 내가 이번에 취득하는 물건이 4주택이 되는 건가? 미리 걱정이 되시는 분 많죠. 

 

다주택자 중과세율처럼 기본세율에 10%,20%를 더해서 세금을 계산한다거나 정해진 세율에 곱하기 2 곱하기 3을 한다면  세금이 중과가 되지 않을 때와 비교하면 상상초월이죠.

 

보통 개인의 경우 다주택자가 되면 세금부담이 커지기 때문에 법인 설립을 고려하시고 이미 많은 분들이 법인을 통하여서 부동산을 매수하고 매도하고 계십니다. 그런데 개인이 중과가 되어서 법인을 설립했는데 법인도 중과가 있다고요? 

 

답은 그렇습니다.

 

 

과밀억제권역에 법인을 설립하시고 과밀억제권역에 있는 부동산을 취득했다면 취득세가 중과됩니다.

 

과밀억제권역은  수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역의 3개권역으로 구분하고 권역 특성별로 인구집중유발시설과 대규모 개발사업의 입지에 대한 차등규제를 실시하고 있습니다.

 

과밀억제권역에서 취득을 중과한다는 것은 이미 충분히  인구와 산업이 지나치게 집중되어 있는데 가능하면 과밀억제권에서 취득하지 말고 다른곳에 가서 부동산을 취득하라는 의도가 있는 것이지요.

 

 

 

 

 

과밀억제권역

 

- 서울특별시

 

- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동· 불로동 ·마전동· 금곡동· 오류동· 왕길동· 당하동 ·원당동· 인천경제자유구역 [송도국제도시, 영종지구, 청라국제도시]·남동 국가산업단지 제외)

 

- 의정부시, 구리시, 시흥시(반월특수지역 제외)

 

- 남양주시 ( 호평동 평내동 금곡동 일패동 이패동 삼패동 가운동 수석동 지금동 도농동 만 해당)

 

- 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시

 

 

과밀억제권역 법인의 취득세 중과요건을 알아보겠습니다.

 

1. 법인의 사업용 · 비사업용 부동산 취득시

 

- 대도시에서 법인을 설립, 지점 또는 분사무소를 설치, 본점 지점 및 주사무소 분사무소를 대도시로 전입함에 따라 부동산을 취득하는 경우

 

- 법인의 본점 지점 또는 주사무소 분사무소를 대도시에 설립 · 설치 · 전입 이후 5년이내에 업무용 · 비업무용으로 대도시 내 부동산을 취득하는 경우

 

2. 공장의 신설 또는 증설

 

- 대도시내에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우

 

 

지방세법 제13조 과밀억제권역 안 취득 등 중과 규정인데 무척 복잡해보이죠.  자세히 요건을 알고싶은 분들을 위해서 법령정보를 같이 올려요.^^

 

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ① 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산 중 위탁자가 신탁기간 중 또는 신탁종료 후 위탁자의 본점이나 주사무소의 사업용으로 사용하기 위하여 신축하거나 증축하는 건축물을 포함한다)과 그 부속토지를 취득하는 경우와 같은 조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지ㆍ유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 제11조 및 제12조의 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. <개정 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2019. 12. 31.>

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 같은 조 제1항의 표준세율과 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하거나, 법인이 사원에 대한 분양 또는 임대용으로 직접 사용할 목적으로 대통령령으로 정하는 주거용 부동산(이하 이 조에서 "사원주거용 목적 부동산"이라 한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 12. 26., 2016. 12. 27., 2019. 12. 31.>

 

1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우

 

 

 

<중과세율>

 

주택을 유상으로 취득하였을 경우에는 표준세율에 4%를 더해서 취득세를 구하고 나머지 경우는 표준세율의 3배를 하고 4를 빼준세율을 적용합니다. (표준세율% * 3 - 4%)

 

 

만약 주택이 3억원 이하여서 1%의 취득세율이 적용되는데 법인의 취득 중과에 해당한다면 1% 플러스 4% 해서 5%의 취득세율이 적용되는 것입니다.  2억원이 주택가액이었다면 중과가 되지 않는다면 2백만원이지만 중과가 되면 천만원이 되겠네요.

 

주택이 아닌 오피스텔은 4%의 취득세율인데 중과가 되면 4% * 3 - 4%해서 8%의 취득세율이 적용됩니다. 3억원의 오피스텔이 취득세 중과가 되면 2천4백만원이 취득세가 되네요.

 

위 금액은 취득세에 따라붙는 농특세와 지방교육세를 고려하지 않는 금액이에요. 법인의 취득세가 중과되더라도 농특세는 중과되지 않는데 지방교육세는 3배가 중과되요. 법인의 취득세가 중과될 때 농특세와 지방교육세까지 더하면 더 높아지겠죠.

 

그렇다면 어떻게 하면 중과세를 피할수 있을까요?

 

과밀억제권역에서 법인을 설립하고 과밀억제권역에서 부동산을 취득하면 취득세가 중과가 되니까 중과세를 피하려면 과밀억제권역 밖에서 법인을 설립하고 부동산을 취득하는 방법이 있고, 과밀억제권역에서 법인을 취득하였다면 과밀억제권역 밖에 있는 부동산을 취득하면 되겠죠.

 

항상 법인으로 부동산 매수하시는 분들은 취득세 중과여부를 확인하고 실거주매수/투자하시길 바래요.

항상 수익률은 세금까지 고려한 세후수익률을 고려하셔야 한다는점 잊지 마세요. ^^

 

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