이현민 경매 무료 강의 6 (매각물건 명세서)

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유튜브 이현민 경매초급반 무료 강의 29, 30, 31강에서는 지난 강의에 이어서 법원의 경매 준비절차와 매각물건명세서에 대해서 설명을 들었습니다.

법원은 경매개시결정이 이루어지고 난 뒤 다음의 준비를 합니다.

1. 송달과 경매개시결정 기입등기

2. 집행관 현황조사명령

3. 감정평가서 명령

4. 배당요구 종기

5. 채권신고 최고

28강에서는 1번과 2번 준비과정에 대해서 정리를 했습니다. 오늘은 이어서 3번, 4번, 5번 단계에 대해서 정리를 하겠습니다. ^^

3. 감정평가서 명령

법원은 감정평가사를 불러서 감정평가서 작성을 명합니다. 매각에 올리기 전에 최저 가격을 얼마로 할지 고려하기 위해 감정평가서를 보는데 감정평가사가 산출한 금액을 무조건 수용하는 것은 아니고 최저 매각금액을 정할 때 참작할 뿐입니다.

경매를 함에 있어 감정평가서는 많이 읽어봐서 습관이 되어야 합니다. 그와 비슷한 지역의 아파트가 나왔을 때 감이 잡히고 자주 읽으면 평가서의 용어가 깨달아지기도 한다.

4. 배당요구 종기

채권자에는 크게 2 부류의 종류가 있습니다. 배당요구가 필요한 채권자가 있고 배당요구가 필요하지 않은 당연 배당권자가 있습니다. 배당요구 채권자에게는 언제까지 배당 신청을 하라고 배당요구 종기를 합니다.

경매개시 결정 기입등기 날짜를 기준으로 채권자를 좀더 세분화하여 4부류로 나눌 수 있습니다.

- 경매개시결정 기입등기 이전에 등기부에 기재된 채권자 → 당연 배당권자

- 경매개시 결정 기입등기 이전에 등기부에 기재되지 않은 채권자

- 경매개시결정 기입등기 이후에 등기부에 기재된 채권자

- 경매개시결정 기입등기 이후에 등기부에 기재되지 않는 채권자

경매개시결정 기입등기 이전에 등기부에 기재된 채권자만 당연 배당권자가 되고 아래의 3 경우에 속하는 채권자들은 배당요구가 필요한 채권자입니다.

5. 채권신고 최고

최고는 상대방의 이행청구를 요구하는 것으로 쉽게 생각하면 물어보는 것이라 보면 됩니다.

당연 배당권자에게 배당받아야 하는 것은 알지만 받아야 하는 금액이 얼마인지 물어보는 것입니다. 최고장을 보내는 것은 결국 당연 배당권자를 위한 과정입니다.

배당요구 종기 절차와 채권 최고 신고 절차가 있는 이유는 채권자에게 배당받을 채권이 얼마 있는지 파악하여 배당을 요구한 채권자에게 돈이 남을 가망이 있는지 없는지 (잉여/무잉여) 판단하기 위해서입니다.

30강과 31강에서는 매각물건명세서의 이론과 실제 경매지에 올라온 매각물건명세서를 보면서 설명을 들었습니다.

법원의 5가지 준비과정이 끝나면 매각기일이 정해지고 법원은 1~5번 내용을 하나의 서류로 정리하여 매각물건명세서를 만듭니다. 매각물건명세서는 경매를 입찰하기 전에 반드시 봐야 하는 서류 중의 하나입니다.

매각물건명세서 중에 특히 중점적으로 봐야 하는 내용이 있습니다.

매각물건명세서의 최선순위 설정은 소멸되는 최선순위 권리인 말소기준 권리를 의미합니다.

매각물건명세서에는 집행관이 조사한 현황신고내용과 공적장부에 있는 권리신고 내용이 같이 있는데 권리신고 라인에 있는 내용을 바탕으로 경매 분석을 합니다.

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