이현민 경매 무료 강의 4 (경매의 종류, 재판)

유튜브 이현민 경매초급반 강의 23, 24, 25편을 통해 경매의종류와 재판에 대해서 공부하였습니다.

 

 

 

갑을 을에게 1억을 빌리는 금전소비대차 계약을 맺었다. 

 

계약을 했으니 을에게는 채권이 만들어 진다. 그런데 갑이 변제기가 지나도 1억을 변제하지 않아서 을은 국가의 강제력을 동원하기 위해 경매를 신청한다.

 

 

 

경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데 그 차이를 알아보자.

 

<강제경매>

 

1억 대금의 채권이 있는 것을 국가로부터 확인받아야 해서 갑에게 소송을 걸어서 법원의 판결을 받아와야 한다. 국가가 강제력을 동원하여 채권자를 도와주는 것을 강제집행이라고 이전 강의에서 배웠다. 집행들어가기 전에 을에게 정당한 권리가 있다는 것을 알아야 한다. 그것이 집행권원이다. 일반 채권자는 무조건 집행권원을 받아야 한다.

 

-> 강제경매는 집행권원을 부여받아 경매를 신청하는 것, 일반채권자가 경매를 신청하는 것

 

<임의경매>

 

을이 갑에게 1억원을 빌려주면서 갑이 소유하고 있는 부동산에 저당권을 설정하였다고 하자. 저당권을 설정하였다는 것은 곧 경매신청권과 우선변제권을 보유하고 있다는 의미이다. 피담보채권의 변제가 이루어지지 않을때 경매를 신청하여 우선변제 받을수 있는 권리가 있다.

 

저당권을 설정계약을 하고 등기를 했기 때문에 국가에서는 채권자라는 것을 확인받아 오라고 하지 않고 바로 경매를 진행시킨다. 저당권을 설정할때 채권자라는 것을 확인받은 것이기 때문이다. 원래 인정된 경매신청권을 행사하는 것이다.

 

-> 담보권자가 경매를 신청하는 것

 

Q.  유치권자도 경매신청 할 수 있는가?

 

A : 처분물권이 있는자는 처분권이 있으므로 경매신청이 가능하다.  유치권은 처분물권(담보물권)이므로 경매를 신청할수 있다. 담보권자 이므로 임의경매가 이루어 진다.

 

 

 

 

 

 

형식적경매 : 현금화를 위한 경매

실질적 경매 : 변제를 위한 경매

 

을은 갑에게 1억원의 대금을 빌려주었다. 그런데 변제기가 지나도 갑은 을에게 1억원을 변제하지 않아 을은 돈을 받기위해 경매를 신청하였다 가정하자!. 보통 다음의 3단계로 절차가 진행된다.

 

1. 압류

2. 현금화

3. 변제

 

형식적경매는 2단계까지만 이루어저 변제가 없다. 배당절차가 없어 돈을 받지 못하니 당해 목적부동산의 제한물권은 그대로 살아있다. 인수주의로 인수하는 조건으로 매각이 된다.

 

변제도 안 이루어지는데 왜 형식적 경매가 이루어지는가?

 

예시를 통해 알아보자.

 

갑은 을과 도급계약을 맺고 자신이 건물을 짓지 못하니 대신 지어달라고 애기했다. 도급계약은 일의 완성을 대가로 금전을 지급키로 하는 계약이다.

 

을은 건물을 다 건설하였는데 공사대금을 받지 못했다. 그래서 피담보채권 변제해줄때까지 목적물 인도를 거절할수 있는 권리인 유치권행사를 하였다.

 

도급계약에 의해 건물 지으면 도급인의 소유가 되는데 을은 유치권을 설정한 건물이 관리해야할 방이 많아서 관리하기가 힘들어서 현금화하고 싶지만 유치권에는 우선변제권이 없어서 형식적경매를 신청했다. 유치권은 등기부에 공시가 안되니 선순위, 후순위 순위비교를 못하니 우선변제권이 없다.

 

형식적 경매로 목적물의 제한물권을 인수해야 하니 낙찰이 이루어질리가 없다. 따라서 경매법원에서 매각조건을 바꿔어서 유치권형식적 경매를 대부분  인수주의가 아니라 소멸주의로 하고 있다.

 

 

 

 

 

 

재판이란?

 

당사자간의 분쟁(사건)이 발생해서 판사의 판단을 구하는 것이다.

 

 

사건에는 2가지 종류가 있다.

 

신청사건 : 판사의 판단이 결정으로 도출된다.  -> 결정문

소송사건 : 판사의 판단이 판ruf으로 도출된다.  -> 판결문

 

갑과 을이 서로의 주장이 달라서 싸우고 있다. 의결불일치가 일어나서 을이 법원에 자신의 주장에 대해 소송제기하고 법원은 갑의 답변서와 입증자료를 받아 을에게 보여주고 서로 공격방어 절차를 거치게 한다.

그런다음 판사가 판결을 내리게 된다.

 

소송사건은 위와 같이 공격방어절차인 변론절차가 반드시 필요하다.

 

그러나 신청사건은 변론절차가 필요없어서 빨리 끝난다.

 

만약 경매과정에서 점유자를 명도소송해야한다고 하면 시간이 오래 걸릴것이라고 짐작할 수 있고 인도명령신청으로 점유자를 내보낼 수 있다면 명도소송보다는 빨리 내보낼수 있다는 것을 알수가 있다.

 

용어 기억하기!

결정 불복시 : 항고 -> 재항고

판결 불복시 : 항소 -> 상고 ( 항소와 상고를 항고라고 부른다.)

 

당사지가 경매를 신청하면 (신청사건이므로 결정~~) 경매개시결정이 내려지고 법원을 매각을 위한 준비를 한다. 준비가 끝나면 매각기일에 입찰방식으로 매각이 이루어진다. 입찰을 매수신청이라고 하고 낙찰자는 최고가 매수신고인이 된다.

 

A,B,C  3명중에 C가 최고가 매수신고인이 되었지만 바로 권리가 생기지는 않는다. 갑이 원하지도 않는데  경매로 매각이 되는 것이니 갑에게 이의제기 기간을 준다. 일주일이 지나도 갑의 이의제기가 없다면 매각허가결정이 이루어진다. ( 입찰은 매수신청이니 매각허가결정)