이현민 경매 무료 강의 5 (경매절차)

유튜브 이현민 경매초급반 26, 27, 28강에서는 경매절차가 어떻게 이루어지는지 흐름을 이해하고 경매개시결정 이후 법원의 경매 준비 과정에 대해서 학습하였습니다.

 

 

 

신청사건은 판사의 판단이 결정으로 도출되고 소송사건은 판결로 도출된다고 지난시간에 배웠습니다. 그렇다면 결정과 판결의 효력은 언제 나타날까요? 선고 시에 효력이 나타납니다.

 

그러나 그 예외가 매각허가결정입니다. 매각 허가 결정이 선고되어도 1주일을 기다려 이의제기가 없다면 매각이 확정됩니다. 

 

경매가 진행되는 매각기일까지는 낙찰자에게 어떤 권리도 없고 확정이 되어야 권리가 생깁니다. 그래서 낙찰받고 법원 기록을 보겠다고 하면 안 보여 주는 것입니다. 어떠한 권리도 없어서 이해관계인이 아니기 때문입니다.

 

사실 법원기록은 빨리 볼수록 유리합니다. 이 물건에 유치권이 진짜인지 아닌지 법원 기록을 통해 정보를 얻을 수 있기에 입찰 전에 볼 수 있다면 더욱 유리합니다.

 

경매절차

 

매각이 확정되면 최고가매수신고인에게 완전히 팔렸다는 뜻으로 낙찰받은 자는 최고가매수신고인에서 매수인으로 바뀌고 대금을 납부하게 되면 매수인에서 소유자가 됩니다.

 

대금을 완납하게 되면 법원은 배당절차에 들어가고 매수인은 명도절차를 진행합니다.

 

 

 

 

 

 

 

경매개시결정이 이루어지면 법원은 경매 준비는 하기 시작합니다.

 

1. 송달과 등기

 

 송달은 이해관계인에게 서류를 보내는 것입니다.

법원은 경매개시결정문을 목적물 소유자인 이해관계인에게 송달합니다.

 

제삼자 불 측의 손해를 방지하기 위해 등기부에 이 물건이 경매가 진행되고 있다고 경매개시 결정 기입등기를 합니다.

 

2. 집행관에게 현황조사명령

 

경매의 진행을 도와주는 2 그룹이 있습니다. 경매계 직원과 집행관입니다.

 

경매계 직원은 법원공무원으로 절차 진행과 서류업무를 관장하고 집행관은 현장에서 벌어지는 모든 일을 담당합니다.

 

현황은 부동산의 현상과 점유현황이란 뜻입니다.

 

현상은 당해 목적물의 사실 상태로 등기의 내용과 똑같은지 확인하는 것입니다.

 

점유현황은 누가 점유하고 있는가 확인하는 일인데 매각이 이루어지기 전에 물권이 있는지, 등기부에는 적혀있지 않는 유치권이 있는지 유치권 점유 여부를  확인하는 중요한 정보입니다.

 

채권은 상대권이라 신경을 쓰지 않아도 되지만 임차인이 인도와 전입신고를 하게되면 물권과 동일한 효력이 생기므로 임차인의 점유도 판단하여 보고서를 작성하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

집행관은 현황조사명령을 받고 현황조사보고서를 작성하여 제출합니다. 현황조사보고서는 경매에 참여하려는 자는 반드시 읽어야 합니다. 특히 누가 점유하고 있는가에 포인트를 두고 읽어야 합니다.

 

집행관이 방문하여 초인종을 눌렀는데 아무도 나오지 않았다면 "폐문부재"라고 적습니다.

 

2~3일뒤에 다시 방문할수도 있는데 집행관의 방문횟수에는 제한이 없습니다. 계속 나오지 않으면 권리신고안내서는 문틈으로 집어넣거나 문에 부착하고 옵니다.

 

아무도 만나지 못했으므로 주민센터에 가서 물건지에 등록된 사람들의 주민등록등본을 발급합니다.  소유자 아닌 사람이 등기부에 있으면 임차인으로 분류합니다. 진정한 임차인인이 아닌지 판단해야 합니다.

 

만약 초인종을 눌러서 누군가 나왔는데 물어보는 질문에 대해서 모른다고 하거나 들은 내용이 없으면 "미상"이라고 적습니다.

물어보는 질문에 대답을 해준것을 보고서에 적을때 집행관은 들은 내용을 그대로 적어야 하면 주관적인 의견을 섞어서는 안됩니다.