이현민 경매 무료 강의 2 (등기부와 통합등기부작성)

탱크채널 네이버카페에 올려진 경매초급반 무료동영상 강의 4강에서는 등기부 보는법과 통합 등기부 작성에 관해서 공부하였습니다.

 

• 물권은 절대성, 배타성을 가지고 있어서 타인의 간섭을 배제하는 무서운 권리이다. 그렇기 때문에 물권자가 누구인지 다른 사람이 알수 있도록 알려줘야 한다. 그래야 다툼을 미연에 방지할수 있다.  그 알려주는 것을 공시라 하는데 대표적인 예가 등기이다.

• 물건은 유체물, 전기, 기타 관리가능한 자연력을 의미한다. 물건은 사적거래의 대상이 될수 있고 물권의 객체이다.

• 물건에는 부동산과 동산이있다.

• 부동산은 토지와 그 정착물이다. 정착물은 부동산 위에 붙어있는 터널, 교량, 건물, 나무, 미분리 과실, 농작물등이다. 정착물은 종속정착물과 독립정착물로 나뉘어진다. 독립정착물은 토지소유권과 독립하여서 따로이 거래의 객체로 삼을수 있는 것이다. 건물, 수목의 집단, 미분리과실, 농작물은 부동산과 독립하여 거래할수 있는 독립정착물이다.

• 동산은 부동산 이외의 모든것이다.

 

부동산과 관련된 정보를 공시하는 공적작부는 대장과 등기부(등기사항전부증명서) 2가지가 있다.

대장은 사실관계를 공식하는 공적장부이고 등기부는 권리관계를 공시하는 공적장부이다. 등기부의 권리관계는 부동산과 관련이 있으므로 물권이 공시된다.

 

<등기부 보는법>

 

1. 표제부 : 당해 목적부동산과 관련된 사실관계가 확인가능하다. 사실관계인 대장에 나와있는 내용을 기초로 작성된다.

2. 사항란 : 갑구 & 을구

• 갑구 : 소유권에 관한 사항을 다룬다. 소유권과 관련된 모든것들이 나온다.

• 을구 : 소유권 이외에 관한 사항으로 제한물권에 관한 사항을 다룬다.

 

<갑구와 을구 EXAMPLES>

 

1. 갑과 을은 이혼소송중으로 을을 갑의 재산을 묶어두기 위해 재산분할청구의 소를 진행중인다.  재산분할청구권은 비금전 채권으로 갑의 재산을 못팔게 하려면 가처분을 해야한다. 갑의 소유권의 처분을 못하도록 묶은것이니 이 가처분등기는 소유권과 관련되어 있다. 따라서 갑구에 등재한다.

 

2. 갑은 을에게 1억을 빌리고 갚지 못하고 있다. 을은 1억의 금전채권을 못받고 있어서 갑의 소유부동산을 못팔도록 묶기위해 소유부동산 가압류를 걸었다. 갑의 소유권을 묶은 것으로 갑구에 등재한다.

 

3. 갑을 을에게 갑은 을에게 1억을 빌리고 갚지 못하고 있다. 을은 1억의 금전채권을 못받고 있어서 집행권원을 부여받고 경매를 신청하였다. 경매개시결정기입등기는 어디에 기재되는가?

 

 경매는 소유권을 파는것이므로 갑구에 등재한다.

 

-> 갑구에는 소유권과 관련된 모든것이 기재된다.

 

4. 갑은 을에게 1억을 빌려주었다 .을의 재산은 전세권뿐이다. 을이 1억을 갚지 않아서 전세권을 경매로 집어넣고 경매개시결정등기를 하였다. 경매개시결정기입등기는 어디에 기재되는가?

 

전세권은 제한물권이므로 을구에 등재된다.

 

<통합등기부>

 

통합등기부란 갑구와 을구의 살아있는 권리 관계를 시간적인 순서로 재배열한것으로 말소기준등기이후  소멸권리를 파악해 권리분석이 가능하도록 도와준다.

 

빨간색으로 말소된 권리는 옮겨적을 필요가 없고 등기명의인 표시변경등기인 사실관계 변동사항도 적을 필요는 없다. 말소하게 된 원인과 관련되 등기도 옮겨적지 않는다.

 

매매나 임대차 계약시 꼭 등기부를 확인해야 사고를 미연에 방지할수 있다.